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3 Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen des Bewertungsobjektes 3.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Grundlage für die Beschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung. Das Gebäude / Wohneigentum und die Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Wohneigentumsanlage 3.2.1 Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: dreigeschossiges Gebäude, Wohnhaus, unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss Baujahr:
um 1996 (gem. Information der Hausverwaltung)
Außenansicht:
verputzt auf Wärmedämmung und Farbanstrich
3.2.2 Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart:
monolithische Bauweise
Dachform:
Satteldach
Dacheindeckung:
Dachziegeleindeckung mit vorgehangenen Dachrinnen und Fallrohren
Keller:
Betonfußboden mit Anstrich
Geschossdecken über und unter dem Sondereigentum:
Massivdecke
Gutachten über den Verkehrswert (i.S. des § 194 BauGB) für das Wohnungseigentum in 03050 Cottbus, Wohnparkstraße 51
Anzahl der Einheiten:
insgesamt 34 Wohnungseigentume in der Gesamtanlage
Hauseingang(sbereich):
Leichtmetalltür beschichtet mit Glaseinsatz
Treppenhaus:
Geschosstreppe als Massivtreppe mit Mamorbelag und Metallgeländer
Bauzustand, Wärmeschutz (EnEV 2014)
Entsprechend der EnEV 2014 sind auch für Bestandsobjekte Energieausweise gefordert und durch den Eigentümer sind die notwendigen Energieeinsparmaßnahmen zu ergreifen. Dem Sachverständigen wurde ein Energiepass vorgelegt. Der Energieverbrauchskennwert beträgt hiernach für das Gebäude 57 kWh/m² a. Danach sind keine unverzüglichen energetischen Maßnahmen gem. EnEV zu erbringen.
technische Gemeinschaftseinrichtungen:
keine besonderen, Türöffnungs- und Sprechanlage, Fernsehkabel- und Telefonanschluss
Besondere Bauteile im Gemeinschaftseigentum:
Dachfenster, Dachgauben/-giebel, Balkon-/Loggien-/Terrassenanlagen sonst keine (lt. Teilungserklärung) bzgl. der gesamten Wohneigentumsanlage
Besondere Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum:
Fahrradabstellraum, Kellertrockenraum im Kellergeschoss des Hauseinganges 54
Nutzungseinheiten, Raumaufteilung zum Bewertungsstichtag (Hauseingang Nr. 51) Keller:
Keller, Abstellräume
Erdgeschoss bis 2. Obergeschoss
Wohnung 1 (EG): Wohnung 2 (EG): Wohnung 3 (1. OG): Wohnung 4 (1. OG): Wohnung 5 (1. DG): Wohnung 6 (1. DG): Wohnung 7 (2. OG):
Wohneigentum Nr. 27 (Bewertungsobjekt) Wohneigentum Nr. 25 Wohneigentum Nr. 30 Wohneigentum Nr. 28 Wohneigentum Nr. 33 Wohneigentum Nr. 31 Wohneigentum Nr. 34
3.2.3 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum) Belichtung und Besonnung: gut Baumängel und Bauschäden am Gemeinschaftseigentum:
keine wesentlichen Mängel erkennbar
Wirtschaftliche Wertminderung am gemeinschaftlichen Eigentum:
keine
Allgemeinbeurteilung des Gebäudes:
Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums ist ohne wesentliche Mängel.
3.3 Außenanlage im gemeinschaftlichen Eigentum:
Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, Bepflanzungen, Stellplätze
mit Sondernutzungsrecht dem zu bewertendem Wohnungseigentum zugeordnet:
Stellplatz Nr. 27, Kellerraum Nr. 27
mit Sondernutzungsrecht fremden Grundstückseigentum zugeordnet:
keine,
3.4 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen für zu bewertende Wohneigentum Sondernutzungsrechte (besondere GeSachverständigenbüro Arlt - Zertifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung Az: 59 K 86/14
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brauchsregelungen für Teile des Grundstücks oder des Gebäudes):
Kellerraum Nr. 42
Erträge aus gemeinschaftlichen Eigentum:
keine
wesentliche Abweichungen zwischen dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (ME) und der relativen Wertigkeit des zu bewertenden Wohn-/Teileigentums am Gesamtobjekt: keine,1) von dem Miteigentumsanteil (ME) abweichende Regelung für den Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten (VK) bzw. Erträge (VE) aus dem gemeinschaftlichen Eigentum: keine,1) vorhandene ungewöhnliche hohe oder niedrige Instandhaltungsrücklage: 1)
keine,1)
Der im Grundbuch eingetragene Mieteigentumsanteil wird nachfolgend mit (ME), die anteilige Wertigkeit des zu be wertenden Wohnungs- bzw. Teileigentums mit (RE) – relative Wertigkeit – und der vertragliche vereinbarte Anteil der zu tragenden Lasten und Kosten mit (VK) bzw. der Erträge mit (VE) abgekürzt.
3.5 Beurteilung der Gesamtanlage Die Gesamtanlage befindet sich insgesamt in einem guten Zustand, mit einem ansprechenden Eindruck. 4 Beschreibung des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte 4.1 Beschreibung der Wohnung, Raumaufteilung - Sondereigentum Nr. 27 Lage der Wohnung im Gebäude/ Orientierung: Die zu bewertende Wohnung Nr. 27 liegt im Erdgeschoss des Hausaufganges Nr. 51. Zur Wohnung gehört ein Keller Nr. 27 und das Sondernutzungsrecht am Keller Nr. 42. Wohnfläche und Raumaufteilung:
Die Wohnfläche beträgt gemäß Mietvertrag 77,68 m². Ein Aufmaß wurde nicht durchgeführt. Die angegebene Fläche ist ausschließlich für diese Wertermittlung zu verwenden und hierfür ausreichend genau. Sie ist nicht geeignet für ein evtl. späteres Mieterhöhungsverlangen. Die Wohnung hat folgende Räume und ist wie folgt aufgeteilt und orientiert: (s = straßenseitig, g = gartenseitig gelegen, i =innenliegend)
Wohnzimmer Schlafzimmer Kinderzimmer Küche Bad WC Flur Abstellraum Balkon
rd. 26,46 m² rd. 14,08 m² rd. 10,48 m² rd. 9,18 m² rd. 4,56 m² rd. 1,72 m² rd. 6,18 m² rd. 1,27 m² rd. 3,75 m²
Grundrissgestaltung:
funktional und zweckmäßig
Besonnung/Belichtung:
durchschnittlich bis gut
s g g g i i i i g
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6.9: Grundriss der Wohnung Erdgeschoss rechts
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Foto - Anlage „Eigentumswohnung Nr.27“
Nr. / Bezeichnung
Außenansicht
1.1. Straßenansicht Süd-West
1.2. Straßenansicht Balkon
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Foto - Anlage „Eigentumswohnung Nr.27“
Nr. / Bezeichnung
Außenansicht
1.19 Zufahrt zum Hofbereich
1.20 Stellplätze im Hofbereich
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