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B˛rsen-Zeitung Zeitung fˇr die Finanzmärkte
Ausgabe
135 vom 16.07.2016, Seite B2
Sonderbeilage: Die deutschen Pfandbriefbanken
Nachhaltigkeit hat einen Namen: Hypothekenpfandbrief Produkt an sich ist ˛kologisch, ˛konomisch und sozial – Zusätzliche Zertifizierung durch Dritte nicht sinnvoll B˛rsen-Zeitung, 16.7.2016 Menschen, die nachhaltig leben, beziehen zukˇnftige Risiken maßgeblich in ihre langfristigen Entscheidungen ein. Dafˇr sind sie bereit, auf heutigen Konsum zu verzichten, um ihnen und ihrer Nachwelt ein besseres Leben zu erm˛glichen. Was die Zukunft allerdings bringt, k˛nnen selbst die besten Prognosen nur mit einer gewissen Fehlertoleranz vorhersagen. In den Ursprˇngen des kaufmännischen Denkens ist daher von Anfang an das Vorsichtsprinzip verankert. Bei Ungewissheit bezˇglich langfristiger Entwicklungen sollen dabei die Kapitalgˇter im Sinne des Gläubigers konservativ bewertet werden. In der Vergangenheit wurde dieses Prinzip durch viele individuelle Verträge geregelt, wobei sich ˇber die Zeit die besten Institutionen durchgesetzt haben. Zu den Ergebnissen dieses evolutorischen Prozesses geh˛rt der Hypothekenpfandbrief.
Erfolgreiche Idee Nach fast 250 Jahren zählt das Produkt immer noch zu den bedeutendsten Refinanzierungsinstrumenten in der deutschen Immobilienwirtschaft. Dies hat mehrere Grˇnde. Der Hypothekenpfandbrief ist im Gegensatz zu anderen gedeckten Anleihen nicht nur vertraglich, sondern auch gesetzlich reglementiert. Besichert werden die im Pfandbrief verbrieften Ansprˇche durch den Grundstˇcks- bzw. Gebäudewert. Dazu wird ein Beleihungswert ermittelt, der dem langfristig erzielbaren Wiederverkaufswert der Immobilie entspricht und den Marktwert nicht ˇbersteigen darf. Demzufolge wird die Immobilie vorsichtig und dauerhaft bewertet. Der Pfandbrief bietet eine hohe Transparenz, eine hohe Ausfallsicherheit und ist langfristig orientiert. Emittiert eine Bank Pfandbriefe, so muss das Ausfallrisiko entsprechend gesetzlicher Regelungen mit einer garantierten Deckungsmasse besichert werden. Folglich wird dem Haftungsprinzip Rechnung geID: 2016135801
tragen. Ist eine Emissionsbank insolvent, was im Rahmen des Hypothekengeschäftes bislang kein einziges Mal der Fall war, werden die Gläubiger dieser Wertpapiere aufgrund der vorgehaltenen Deckungsmasse vorrangig befriedigt. Zusammenfassend erfˇllt der Hypothekenpfandbrief die Bedˇrfnisse der Investoren nach Stabilität und Nachhaltigkeit auf ideale Weise. Das Produkt hat sich lange erfolgreich bewährt.
Spannender Dreiklang Was versteht man eigentlich konkret unter dem in den letzten Jahren inflationär genutzten Begriff ,,Nachhaltigkeit‘‘? Eine durchaus komplexe Frage, verbergen sich dahinter doch ˛konomische, ˛kologische und auch soziale Dimensionen, welche sich zudem einander bedingen. Ökonomisch gesehen sollen z. B. derzeitige Bedˇrfnisse befriedigt werden, ohne zukˇnftigen Generationen die Lebensgrundlagen zu entziehen. Darunter fallen natˇrlich auch ˛kologische Aspekte, wie der Erhalt der Umwelt oder der sorgsame Umgang mit endlichen Ressourcen. Dies erm˛glicht eine gerechte Verteilung der Gˇter, wodurch soziale Spannungen in der Gesellschaft gemindert werden. Bezogen auf Immobilien ergeben sich aus diesem Dreiklang interessante Überlegungen.
Wert schwer vorhersagbar Grundsätzlich m˛chten Investoren den langfristigen Wert ihrer Immobilien erhalten und bestenfalls erh˛hen. Allerdings sind Gebäude und Grundstˇcke nicht nur langlebige Investitionsgˇter, sondern – im Gegensatz zu anderen Verm˛gensgˇtern – auch an einen Standort gebunden. Zudem beeinflussen institutionelle Rahmenbedingungen die Wertentwicklung einer Immobilie erheblich. Aus ˛konomischer Sicht sollten bei einer konkreten Investitionsentscheidung daher folgende Fragen berˇcksichtigt werden: Welche Objekteigenschaften weist die Immobilie auf? Ist eine ausreichende
Quantität und Qualität der Infrastruktur vorhanden? Liegen in der Region Leerstände vor und wie wird sich der Standort demografisch und ˛konomisch in den kommenden Jahren entwickeln? Sorgen wohnungs-, arbeitsmarkt-, energie- und geldpolitische Eingriffe fˇr gravierende Veränderungen auf dem Immobilienmarkt? All diese Fragen machen eine treffsichere Voraussage der Wertentwicklung einzelner Immobilien ˇber einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren äußerst schwierig. Nachhaltige Immobilien sind wirtschaftlich, ˛kologisch und sozial. Allen Anforderungen dieses Dreiklangs gleichzeitig und gleichermaßen nachzukommen, ist allerdings nur schwer zu realisieren. Immobilien tragen mit einem Anteil von fast 40 % maßgeblich zum deutschen Energieverbrauch bei. Damit birgt dieser Bereich großes Potenzial fˇr Energieeinsparungen. Durch regulatorische Eingriffe versucht der Gesetzgeber, die selbst gesteckten Ziele zu erreichen. Dazu zählen in Deutschland z. B. das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, die gebäudeindividuellen Sanierungsfahrpläne sowie das Anreizprogramm Energieeffizienz. Untermauert werden diese Vorhaben durch F˛rderprogramme wie z. B. der KfW. Dass der Staat gleichwohl ˇber das notwendige Maß hinaus handelt, ist den eigenen Ansprˇchen geschuldet. Wer den weltweiten Vergleich zieht, kommt zweifelsohne zu dem Schluss, dass die deutschen Baustandards zu den ˛kologisch nachhaltigsten der Welt zählen. Dennoch stellt sich die Frage, ob der Kurs weiter verschärft wird und ˛konomisch tragbar bleibt. Als Immobilienfinanzierer ist es die Aufgabe der WL Bank, die Tragfähigkeit langfristiger Investitionen zu beurteilen. Denn was nˇtzt der Bau energie- und CO2-sparender Gebäude, wenn die Produktion ebendieser viele Ressourcen verschlingt und ˇber den Lebenszyklus eine negative Umweltbilanz aufweist? Werden beim Bau z. B. keine hochwerti-
gen Materialien verwendet, impliziert dies häufige Sanierungen. Umweltschonendes Bauen und Wohnen ist zwar wichtig, aber nicht zu jedem Preis. Die ˛konomische Beurteilung einer Immobilie schließt automatisch ˛kologische Aspekte mit ein. Da unter anderem der Neubau von Gebäuden durch strikte gesetzliche Vorgaben betrieben wird, handelt es sich bei diesen Immobilien bereits um ˛kologisch nachhaltige Investitionen, deren Wert in Zukunft h˛her liegen dˇrfte. Sind die Kosten-Nutzen-Kalkˇle zutreffend und erh˛hen sinkende Betriebskosten die Drittverwertbarkeit, so hat dies positive Auswirkungen im Rahmen der Kreditvergabeentscheidung. Folglich wird der Kredit mit gˇnstigeren Zinsen versehen.
Politische Zielkonflikte Bezogen auf die allgemeine Nachhaltigkeit treten bei einer ˛kologischen Fokussierung Zielkonflikte auf. Auf der einen Seite favorisiert der Staat den Bau klimaneutraler Gebäude und auf der anderen Seite m˛chte er gˇnstigen Wohnraum schaffen. Jedoch steigen mit dem Bau hochwertiger Immobilien auch
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die Herstellungs- und damit die Wohnkosten. Insbesondere einkommensschwache Haushalte k˛nnen sich die von der Politik vorgeschriebene Nachhaltigkeit, wie auch immer man diese gesetzlich definieren mag, kaum leisten. Daher muss der Staat erneut in den Markt eingreifen. Eine Regulierung bedarf immer weiterer Regulierungen, welche im Grunde die Folge einer unklaren Wirtschaftspolitik sind. Das Gut Wohnen stellt aus Sicht der Wirtschaftspolitik ein Grundbedˇrfnis dar, weshalb Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt mit der sozialen Verantwortung des Staates gerechtfertigt werden. Ideologisch gefˇhrten Debatten sollte allerdings stets mit ˛konomischer Nˇchternheit begegnet werden. Genossenschaftliche Wohnungsunternehmen haben z. B. ein Eigeninteresse daran, privaten und gˇnstigen Wohnraum fˇr ihre Mitglieder zu schaffen. Sie handeln nach grundlegenden Werten wie Solidarität, Gleichheit, Demokratie, aber auch Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Billigkeit, die fest in ihren Geschäftsmodellen verankert sind. Die Sozialverantwortlichkeit rˇckt dabei ausdrˇcklich in den Fokus unternehmerischer
Entscheidungen. Folglich finden sich diese Eigenschaften auch in den Produkten genossenschaftlich orientierter Banken wieder. Mit dem Kauf von Hypothekenpfandbriefen erwirbt der Investor ein in ˛konomischem, ˛kologischem und sozialem Dreiklang stehendes, nachhaltiges Produkt. Nur ein unklares Geschäftsmodell, selbst auferlegter Rechtfertigungsdruck oder das Marketingkalkˇl der emittierenden Bank kann darum eine zusätzliche Zertifizierung durch Dritte sinnvoll begrˇnden. Ein als nachhaltig zertifizierter Hypothekenpfandbrief ist im Grunde genommen ein Pleonasmus, sozusagen der weiße Schimmel bzw. der schwarze Rabe der Bankenwelt. Die WL Bank fˇhlt sich dem genossenschaftlichen Prinzip und dem Wohl der Kunden verpflichtet, weshalb sie mit einem nachhaltigen Produkt und einem nachhaltigen Geschäftsmodell derzeit keine Notwendigkeit zur weiteren Zertifizierung ihrer Hypothekenpfandbriefe sieht.
....................................................... Frank M. Mˇhlbauer, Vorsitzender des Vorstands der WL Bank
