Bebauungsplan - Bad Heilbrunn

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Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“ Gemeinde Bad Heilbrunn - Begründung - Gemeinde Bad Heilbrunn Badstraße 3 83670 Bad Heilbrunn Planungsbüro U-Plan Mooseurach 16 82549 Königsdorf Tel. 08046/18890 Fax 08046/188929 E-Mail: [email protected] Internet: www.bad-heilbrunn.de Tel. 08179/925540 Fax 08179/925545 E-Mail: [email protected] Internet: www.buero-u-plan.de Fassung vom: 06.10.2015 Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 1 Inhalt 1. Planungsanlass und Planungsziele ............................................................................................ 2 2. Lage und Größe des Plangebietes ............................................................................................. 2 3. Ausweisung im Flächennutzungsplan......................................................................................... 2 4. Geplante bauliche Nutzung ........................................................................................................ 3 5. Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB einschließlich naturschutzrechtlicher Eingriffsregelung und Grünordnung............................................................................................ 4 6. Erschließung .............................................................................................................................. 5 7. Immissionen ............................................................................................................................... 6 8. Bodenordnende Maßnahmen ..................................................................................................... 6 Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 2 1. Planungsanlass und Planungsziele Der Gemeinderat Bad Heilbrunn hat in seiner Sitzung am 14.07.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes „Gewerbepark (Erweiterung)“ beschlossen. Mit dem Bebauungsplan werden in Verbindung mit der 17. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Bad Heilbrunn die planerischen Voraussetzungen zur Erweiterung des bestehenden Gewerbe- und Mischgebietes nördlich der Bundesstraße B 472 geschaffen. Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes und der Aufstellung des Bebauungsplanes trägt die Gemeinde Bad Heilbrunn der starken Nachfrage an gewerblichen und gemischten Bauflächen Rechnung. Im Besonderen sollen der Baulandbedarf der ortsansässigen Betriebe gedeckt und Arbeitsplätze vor allem für die ortsansässigen Bewohner geschaffen werden. Zugleich sollen dadurch die bestehende hohe Auspendlerquote reduziert und die Ziele und Grundsätze von Landesentwicklungsprogramm und Regionalplanung (s. Begründung zur 17. Flächennutzungsplanänderung) im Rahmen der Möglichkeiten der Gemeindeentwicklung umgesetzt werden. 2. Lage und Größe des Plangebietes Das ca. 3,1 ha große Plangebiet liegt am östlichen Rand des Ortszentrums von Bad Heilbrunn, nördlich der Bundesstraße B 472 und grenzt an das bestehende Misch- und Gewerbegebiet der Gemeinde Bad Heilbrunn an. Aktuell ist das Plangebiet von Wald bedeckt, welcher sich nach Norden und Osten fortsetzt. Der Wald wird von einem Weg in Ost-West-Richtung durchzogen. Im Westen schließen ebenso wie im weiteren Verlauf nach Osten Misch- und Wohngebiete an. Bemerkenswert sind die im Plangebiet zu verzeichnenden Höhenunterschiede. So fällt das Gelände von Südost nach Nordwest um ca. 7 m ab. 3. Ausweisung im Flächennutzungsplan Die Gemeinde Bad Heilbrunn verfügt über einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1986. In diesem ist das Plangebiet sowie der südlich an dieses angrenzende Bereich als „Fläche für die Forstwirtschaft“ dargestellt. Im Jahr 1999 wurde der Flächennutzungsplan geändert (9. Änderung) und die direkt nördlich an die Bundesstraße B 472 angrenzenden Flächen als Misch- und Gewerbegebiete entwickelt. Zugleich wurden im Südwesten und Osten des Änderungsbereiches Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft verankert. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Bad Heilbrunn wird parallel zur Aufstellung des Bebau- Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 3 ungsplanes geändert (17. Änderung). Das Plangebiet wird als gemischte Baufläche im Westen, in Fortsetzung der westlich und südlich anschließenden Mischgebiete sowie als gewerbliche Baufläche im Osten dargestellt. Zugleich bleiben wertvolle Altwaldbestände, welche im Westen des Plangebietes zu verzeichnen sind, weiterhin bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplanes als Flächen für Wald verankert. 4. Städtebauliches und grünordnerisches Konzept 4.1 Art der baulichen Nutzung Wie im Flächennutzungsplan bereits vorbereitet, setzt der Bebauungsplan das Plangebiet als Mischgebiet im Westen und Gewerbegebiet im Osten fest. Mit der Darstellung des Mischgebiets im Westen soll ein Übergang zwischen dem im westlichen Anschluss bestehenden Wohn- und Mischgebiet und dem neu zu entwickelnden Gewerbegebiet im Osten etabliert werden. Zugleich führt die festgesetzte Nutzungsart das Nutzungsverhältnis, welches im südlich anschließenden Baugebiet besteht, nach Norden fort. Durch Bereitstellung von Flächen, welche im Mischgebiet wohn- und gewerblich genutzt, im Gewerbegebiet rein gewerblich genutzt werden können, wird zudem ein differenziertes Nutzungsangebot unterbreitet, welches der bestehenden Nachfragesituation Rechnung trägt. So liegen der Gemeinde Bad Heilbrunn bereits ca. 10 Anfragen für gewerblich nutzbare Baugrundstücke vor. Die bereits ausgewiesenen Gewerbegrundstücke sind bereits als solche genutzt, so dass kein Flächenvorrat zu verzeichnen ist. Die in einem Mischgebiet nach § 6 Abs. 2 Ziff. 7 und 8 BauNVO zugelassenen Nutzungen (Tankstellen; Vergnügungsstätten) werden aufgrund eines nicht bestehenden Bedarfs und um etwaigen immissionsschutzrechtlichen Konflikten entgegen zu wirken, ausgeschlossen. Der Festlegung, dass im Mischgebiet je Gebäude maximal zwei Wohneinheiten zulässig sind und dass im Erdgeschoss Wohnnutzung ausgeschlossen ist, stützt die Planungsabsicht, die Errichtung von rein wohnbaulich genutzten Gebäude im Plangebiet zu verhindern, da dem Bedarf an Wohngebäuden an anderen Standorten im Gemeindegebiet Bad Heilbrunn entsprochen werden kann. 4.2 Maß der baulichen Nutzung; Höhenlage; Stellung der baulichen Anlagen Um den zukünftigen Betrieben hinreichend Gestaltungsspielraum zu geben, zugleich eine Einbindung des Plangebietes in die Umgebung sicherzustellen und das Mischgebiet als harmonischen Übergang zum angrenzenden bestehenden Baugebiet zu gestalten, wird die Lage der Gebäude im zentralen Bereich des Gebietes durch Baugrenzen fixiert. Durch das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl von 0,6 in Verbindung mit einer zulässigen Wandhöhe von 7,50 m für das Gewerbegebiet und 6,60 m für das Mischgebiet bei maximal zwei Vollgeschossen ist zugleich gewährleistet, dass die Fernwirkung der Gebäude gering gehalten wird und die optische Wirkung von gewerblich genutzten Gebäuden an der optischen Wirkung von mischgenutzten Gebäuden unter Wahrung der funktionalen Anforderungen der Gewerbebetriebe orientiert Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 4 ist. Da das vorhandene Relief konkrete Angaben zur Höhenabwicklung erfordert, wurden Höhenbezugspunkte im Bereich der geplanten Erschließungsstraße verankert, auf welche bei der Ermittlung der Wandhöhe Bezug zu nehmen ist. 4.3 Bauliche Gestaltung Die Festsetzungen zur Baugestaltung würdigen die Lage des Plangebietes im ländlichen Raum unter Berücksichtigung der unmittelbaren Umgebungsbebauung und der gestalterischen Flexibilität, welche eine misch- und gewerbliche Nutzung erfordert. So gelten weitgehend die in der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Bad Heilbrunn verankerten gestalterischen Vorgaben, welche auf eine Sicherung des charakteristischen Orts- und Landschaftsbildes abzielen. Lediglich bezogen auf die Dächer wurden gestalterische Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung durch entsprechende Festsetzungen ermöglicht. Dadurch wird ein höherer Spielraum in Bezug auf die Nutzbarkeit der Gebäude etabliert, ohne dass negative Auswirkungen auf die Umgebung ausgelöst werden. Eine Festsetzung zur Gebäudeform eröffnet eine bauliche Gestaltung, welche der eines Gewerbeund Mischgebietes entspricht und dennoch die Anforderungen an das Bauen im ländlichen Raum im Hinblick auf Gebäudetypus und -proportionen erfüllt. 4.4 Grünordnung Festsetzungen zur Ein- und Durchgrünung des Plangebietes stellen eine qualitätsvolle Grünordnung des Plangebiets sicher. Insbesondere durch teilweisen Erhalt der wertvollen Altwaldbestände im Westen des Plangebietes wird deren naturschutzfachliche Bedeutung gewürdigt und zugleich eine „natürliche“ Eingrünung des Plangebietes im Übergang zu den westlich angrenzenden Mischund Wohngebieten sichergestellt. 5. Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB einschließlich naturschutzrechtlicher Eingriffsregelung Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wurde zum Bebauungsplan eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen Umweltwirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht als abwägungsrelevante Grundlage beschrieben wurden. Im Rahmen der Umweltprüfung wurde zugleich die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB angewendet. Der Umweltbericht ist Bestandteil der Begründung. Als erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sind insbesondere die durch die Be- Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 5 bauungsplanung ermöglichte Beseitigung der bestehenden Waldbestände, die Bodenversiegelung sowie die Veränderungen des Landschaftsbildes zu werten. Ferner ist von einer Zunahme des Verkehrs sowie der Schallemissionen auszugehen. Als Maßnahmen, die zur Vermeidung und Minderung der durch den Bebauungsplan ausgelösten Umweltauswirkungen beitragen, ist zum einen die Tatsache zu werten, dass die Altwaldbestände, welchen eine hohe Bedeutung für Natur und Landschaft beizumessen ist, teilweise erhalten werden und zum anderen ein umfänglicher Festsetzungskatalog zur Höhenabwicklung, zum Maß der baulichen Nutzung, zur baulichen Gestaltung und zur Grünordnung die Einbindung des Plangebietes in die umgebende Landschaft fokussiert. Ferner werden die Beeinträchtigungen des Menschen durch Festsetzungen zum Schallschutz gering gehalten. Dennoch verbleiben Eingriffe in Natur und Landschaft, die auszugleichen sind. Das Ausgleichserfordernis, welches der Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“ auslöst, wird außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes, insbesondere durch Waldumbaumaßnahmen erfüllt. Die Ausgleichsmaßnahmen, welche im Umweltbericht im Detail beschrieben und durch Zuordnungsfestsetzung im Bebauungsplan verankert sind, genügen sowohl den naturschutzrechtlichen als auch den waldrechtlichen Anforderungen, indem neue Lebensräume für Tiere und Pflanzen geschaffen, die Bodenfunktionen gestärkt und das Landschaftsbild bereichert wird. 6. Erschließung Das bestehende Gewerbegebiet ist über die Bundesstraße B 472 erschlossen. Die Süd-NordErschließung wird in das Erweiterungsgebiet fortgeführt. Von der Haupterschließung zweigt nach Osten eine Stichstraße ab, nach Westen wird eine Verbindung zum bestehenden Schilcherholzweg geschaffen, wodurch der Verkehrsfluss optimiert wird. Sämtliche Bauvorhaben werden vor Fertigstellung an die öffentliche Wasserversorgung und die zentrale Abwasserbeseitigungsanlage angeschlossen werden. Die Stromversorgung ist über den Anschluss an das Stromnetz der Bayernwerk AG sichergestellt. Zugleich ist im Bebauungsplan der Standort zur Errichtung einer HKW-Anlage verankert, welcher der Erzeugung von Wärme dient, wodurch auch ein Beitrag zur Umsetzung der Ziele der Energiewende geleistet wird. Dem Klimaschutz dienen ferner Solarenergieanlagen zur Warmwasseraufbereitung, zur Unterstützung des Heizungssystems und zur Stromerzeugung, welche für die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude unter Berücksichtigung gestalterischer Anforderungen zugelassen werden. Bebauungsplan „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn 6 7. Immissionen Im Bebauungsplan wurden Festsetzungen zum Immissionsschutz aufgenommen, die ein konfliktfreies Neben- und Miteinander von wohn- und gewerblicher Nutzung sicherstellen sollen. Zugleich wird der konfliktfreie Betrieb von etwaigen Wärmepumpen durch entsprechende immissionsschutzrechtliche Vorgaben sichergestellt. 8. Bodenordnende Maßnahmen Zur Verwirklichung des Bebauungsplanes „Gewerbepark (Erweiterung)“, Gemeinde Bad Heilbrunn ist weder eine Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB noch eine Grenzregelung nach §§ 80 ff. BauGB erforderlich. Bad Heilbrunn, den Thomas Gründl 1. Bürgermeister Ute Wellhöfer (Planungsbüro U-Plan) Planfertiger (Siegel)