Transcript
www.pwc.ch
Eine weitere EU-Richtlinie, die einen massiven Einfluss auf Schweizer Finanzinstitute hat – die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kurz und knapp Contacts Dr. Günther Dobrauz Partner, Leader Legal FS Regulatory and Compliance Services
[email protected] +41 58 792 14 97 Michael Taschner Senior Manager, Legal FS Regulatory and Compliance Services
[email protected] +41 58 792 10 87
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), auch als Mortgage Credit Directive (MCD) bekannt, trat am 20. März 2014 in Kraft und ergänzt die bereits bestehenden Richtlinien zum Konsumentenschutz, zur irreführenden und vergleichenden Werbung sowie zu unlauteren Geschäftspraktiken im Bereich der Wohnimmobilienkredite. Die WIKR hat einen umfassenden Geltungsbereich und gilt auch für Nichtkreditinstitute. Dies umfasst auch den Vertrieb von Versicherungs- und Rückversicherungsprodukten und betrifft alle Kreditgeber sowie Kreditvermittler, die bestimmte Kredite an Verbraucher gewähren. Die Mitgliedstaaten mussten die WIKR bis zum 21. März 2016 in nationales Recht und Vorschriften umsetzen. Nicht alle EU-Mitgliedstaaten sind dieser Pflicht nachgekommen. So haben Kroatien, Zypern, Finnland, Griechenland, Luxembourg, Portugal, Rumänien, Slowenien, Spanien und Schweden noch keine Umsetzungsbestimmungen publiziert. Belgien, Lettland, Litauen und Polen haben erst Teile der Umsetzungsbestimmungen publiziert. (http://ec.europa.eu/finance/enforcement/directives/index_en.htm#mortgage-credit) Nichtsdestotrotz müssen betroffene Kreditgeber seit dem 21. März 2016 den Anforderungen der WIKR entsprechen. Die WIKR wirkt sich auch auf Schweizer Kreditinstitute und Nichtkreditinstitute aus, die Kredite im Sinne der Richtlinie an in der EU / im EWR domizilierte Verbraucher oder an in der Schweiz domizilierte Kunden mit dem Zweck des Erwerbs einer Liegenschaft in der EU / im EWR erteilen.
Was ist der Zweck der WIKR? Die Richtlinie soll sicherstellen, dass alle Verbraucher, die eine Hypothek oder einen ähnlichen Kredit für den Erwerb einer Wohnimmobilie aufnehmen, angemessen informiert und vor den Risiken geschützt werden. Sie sorgt für bessere Verbraucherinformationen über verfügbare Hypothekarprodukte und ähnliche Kreditprodukte. Die WIKR fördert grenzüberschreitende Geschäftstätigkeiten und die Errichtung eines Binnenmarkts für Wohnimmobilienkredite in der EU.
Welche Kreditarten sind betroffen? Die WIKR gilt für alle Kreditverträge, die seit dem 21. März 2016 zwischen einem Verbraucher und einem Kreditgeber abgeschlossen wurden. Weiter sind gewisse Rahmenverträge, die vor dem 21. März 2016 zwischen einem Verbraucher und einem Kreditgeber abgeschlossen wurden, ebenfalls betroffen. Der Anwendungsbereich der WIKR ist sehr weit gefasst. Betroffen sind alle Kreditverträge, die durch eine Hypothek oder eine vergleichbare Sicherheit, die in einem Mitgliedstaat gewöhnlich für Wohnimmobilien genutzt wird, oder
durch ein Recht an Wohnimmobilien besichert sind; oder
für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück wie z.B. Lombardkredite oder
für den Erwerb oder die Erhaltung eines bestehenden oder geplanten Gebäudes bestimmt sind.
Somit sind sämtliche Hypothekarkredite und Kredite, die den Zweck haben, Eigentum zu erwerben (z.B. Lombardkredite, Hypotheken usw.), vom Anwendungsbereich der WIKR erfasst.
1
Auswirkung der WIKR auf Schweizer Kreditgeber Als Nicht-EU-/EWR-Mitgliedstaat hat die WIKR zwar keinen direkten Einfluss auf die Schweiz. Der Konsumentenschutz der WIKR schützt jedoch sämtliche in der EU / im EWR domizilierten Verbraucher sowie die Hypothekarmärkte der EU-/EWRMitgliedstaaten auch vor in Drittstaaten domizilierten Kreditanbietern. Als Mitgliedstaat des Lugano-Übereinkommens besteht überdies ein hohes Risiko, dass der Schweizer Kreditgeber von einem in der EU / im EWR domizilierten Verbraucher in seinem Heimatstaat in einen Rechtsstreit involviert werden kann. In gewissen Konstellationen – entsprechend den involvierten und anwendbaren Kollisionsnormen/nationalen Normen – bedeutet dies, dass die zivilrechtlichen Aspekte des Kreditvertrags nach dem Recht des betreffenden Heimatstaates und somit nach den minimalen Vorschriften der WIKR geprüft werden können. Darüber hinaus könnte eine ausländische Aufsichtsbehörde auf dem Weg der Rechts- und Amtshilfe bei aufsichtsrechtlichen Verstössen gegen den Schweizer Kreditgeber vorgehen. Sollte der Kreditvertrag den Anforderungen der WIKR nicht entsprechen, ist somit nicht nur mit Schadenszahlungen (zivilrechtlich und aufsichtsrechtlich), sondern auch mit rufschädigenden Sanktionen (Publikation des Namens) zu rechnen. Der Verbraucher kann auf die Rechte, die ihm durch die WIKR bzw. durch die nationale Umsetzung eingeräumt werden, nicht verzichten. Weiter können die Vorschriften der WIKR bzw. der nationalen Umsetzung nicht durch eine besondere Gestaltung der Verträge umgangen werden, sodass dem Verbraucher der durch die WIKR gewährte Konsumentenschutz nicht entzogen werden kann. Durch diese Klausel in der WIKR wird die Umgehung des Schutzbereichs mittels einer Gerichts- und Rechtswahlklausel zugunsten eines Drittstaates faktisch verunmöglicht.
Die sechs Schwerpunktbereiche der WIKR im Überblick Die WIKR bringt in gewissen Bereichen des Immobilienkreditgeschäftes viele Neuerungen und eine minimale Harmonisierung im EU-Raum mit sich. In der Praxis haben wir feststellen müssen, dass bei unseren Kunden die folgenden Neuerungen vermehrt zu Problemen in der Umsetzung geführt haben.
Europäisches standardisiertes Merkblatt (ESIS) Kreditgeber und Kreditvermittler werden neu verpflichtet, dem Verbraucher vor Abschluss des Kreditvertrages sowie bei Rollierung eines Rahmenvertrages ein einheitliches Informationsblatt an den Kunden auszuhändigen. Zweck des ESIS ist es, dass der Verbraucher die Möglichkeit hat, Vergleichsangebote für die Ermittlung des richtigen Produkts unverbindlich einzuholen. Das ESIS muss dem Verbraucher kostenlos im vorvertraglichen Stadium ausgehändigt werden – der Verbraucher ist zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht verpflichtet, den Vertrag auch einzugehen. Weiter muss das ESIS personalisiert (u.a. Berücksichtigung der finanziellen Lage des Kunden, effektiver Jahreszins, Kosten, Laufzeit usw.) und kostenlos zur Verfügung gestellt werden. Dabei entstehen dem Kreditgeber Kosten, die nicht dem Kunden verrechnet werden können. Im Anhang zur WIKR findet sich eine Mustervorlage, die sich an die nationalen Aufsichtsbehörden richtet. Legen die nationalen Umsetzungen die WIKR strenger aus, so muss das ESIS durch die nationalen Aufsichtsbehörden entsprechend angepasst werden. Der Kreditgeber muss sich an die Vorgaben der jeweiligen nationalen Aufsichtsbehörden halten.
Fremdwährungskredite Eine der Neuerungen ist, dass der Kreditnehmer das Recht hat, den Kreditvertrag unter gewissen Umständen in eine alternative Währung (Währung des Wohnsitzstaates oder die Währung, in der der Verbraucher sein Einkommen erhält bzw. sein Vermögen hält) umzuwandeln. Daraus folgen Rechte des Kunden, den Kredit bei Eintritt gewisser Ereignisse in eine alternative Währung zu konvertieren, was zu erheblichen Herausforderungen führt. Einerseits ist es eine technische Frage, wie dies in ihrem System abgebildet werden kann, andererseits ist es auch eine Frage der fristenkongruenten Refinanzierung sowie der zusätzlichen Behandlung des bis dato nicht existierenden Fremdwährungsrisikos.
2
Werbung Die WIKR gibt detaillierte Mindestanforderungen an die Werbung und an das Werbematerial vor. Es liegt jedoch in der Kompetenz der Mitgliedstaaten, strengere Regeln einzuführen. Grundsätzlich darf Werbung nicht irreführend sein und muss klar und verständlich formuliert sein sowie namhafte Beispiele enthalten. Weiter sind Kopplungsgeschäfte grundsätzlich verboten, jedoch sind Bündelungsgeschäfte weiterhin erlaubt. Auch hier können die Mitgliedstaaten Ausnahmen vorsehen.
Lombardkredite Lombardkredite mit dem Zweck des Erwerbs von Wohneigentum fallen grundsätzlich in den Anwendungsbereich der WIKR. Dies stellt in der Praxis viele Marktteilnehmer vor eine grosse Herausforderung aufgrund der fehlenden systematischen Abbildung des Zweckes im IT-System.
Kreditwürdigkeitsprüfung Kernstück der WIKR ist eine harmonisierte Kreditwürdigkeitsprüfung. Der Kreditgeber darf nur dann einen Kredit gewähren, wenn der Verbraucher aus einer Exante-Betrachtung in der Lage ist, sämtlichen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachzukommen, ohne sich in seiner wirtschaftlichen Freiheit stark einschränken zu müssen. Weiter darf die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Wohnimmobilie den Kreditbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt. Der Kreditnehmer muss somit in der Lage sein, seinen Pflichten aus dem Kreditvertrag aus eigener wirtschaftlicher Kraft nachzukommen.
Vorzeitige Rückzahlung des Kredites Neu verfügt der Verbraucher über ein allgemeines Recht auf vorzeitige Rückzahlung seiner Kredite und profitiert auf diese Weise von einer Ermässigung der Gesamtkosten des Kredites.
Was muss ich tun? Kreditgeber/Kreditvermittler, die Wohnimmobilienkredite an Verbraucher gewähren/vermitteln, müssen beurteilen und identifizieren, ob und wie sie von der WIKR betroffen sind. Wenn sie zum Schluss kommen, dass sie von der WIKR betroffen sind, müssen Entscheidungen über kurz- und langfristige Lösungen u.a. in den Bereichen der rollierenden Rahmenverträge, die in der Schweiz virulent sind und somit u.U. als Neugeschäft qualifiziert werden;
der Fremdwährungskredite inkl. der daraus resultierenden Rechte und Pflichten;
der Gestaltung von grenzüberschreitender Werbung;
der Berechnung des effektiven Jahreszinses sowie
der technischen Umsetzung diverser Warn-/Hinweispflichten und -rechte der Kunden in bestehenden IT-Systemen
getroffen werden.
Wie PwC Sie unterstützen kann Die Umsetzung der WIKR umfasst mehr als eine einfache interne Umsetzung der regulatorischen Anforderungen. PwC kann Sie – dank einer breiten Erfahrung aus WIKR-Projekten sowie Fachwissen aus allen Bereichen der Regularien – folgendermassen unterstützen: Verständnis des Geltungsbereichs der WIKR und deren Auswirkungen auf Ihr Unternehmen, zum Beispiel im Rahmen einer «Gap-Analyse» Vorbereitung und Durchführung von gezielten und massgeschneiderten WIKR-Schulungen
Analyse Ihrer bestehenden Prozesse und Richtlinien sowie Prüfung auf Lücken in Bezug auf die WIKR-Anforderungen
Ausgestaltung der notwendigen Richtlinien und Prozesse, um die Einhaltung der WIKR sicherzustellen
Umsetzung der erforderlichen Überwachungstätigkeiten
Prozesse,
Kontrollen
und
3
