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Immobiliencheck
München
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Doppelte Offenheit Auch das moderne Bad im Inneren der Wohnung wird mit Tageslicht versorgt. Es schließt sich an das großzügig verglaste Schlafzimmer mit einer Glasfront an
EIN SCHMALER GRAT München: Ten Elements. Im umkämpften Immobilienmarkt der Landeshauptstadt macht das Projekt Ten Elements in der Maxvorstadt von sich reden. Auch weil der Neubau auf dem engen, aber extrem tiefen Grundstück eine architektonische Herausforderung ist
Text Klaus Meyer
P
rächtig fügt sich der Neubau ins Straßenbild. Wohltuend hebt sich die Fassade mit den markanten Loggien von den flankierenden Bestandsbauten ab. Noch eindrucksvoller wirkt das Ganze in der Dämmerung, wenn sich der Himmel nachtblau färbt und die Fenster leuchten. Ein schönes Bild, zu bestaunen im Internet unter www.ten-elements.de. Aber noch nicht vor Ort, an der Linprunstraße 40. Denn das Wohnhaus in der Münchner Maxvorstadt ist einstweilen nicht mehr als ein Projekt – geplant vom Investor CV Projektentwicklung, entworfen vom Büro Claus Schuh Architekten. Baubeginn soll in diesen Tagen sein. Als Termin für die Fertigstellung nennt CV-Geschäftsführer Christian Vogrincic den Mai 2017. „Laut Planungsreferat ist der Bauantrag eingereicht, aber noch nicht bewilligt“, meldete die Süddeutsche Zeitung Ende Dezember 2015. Ihr zufolge wirft „der Fall ein Schlaglicht auf den umkämpften Münchner Immobilienmarkt – und darauf, wie auch in den Erhaltungssatzungsgebieten um jeden Quadratmeter gerungen wird“. In den von der Stadtverwaltung als „Erhaltungs satzungsgebiet“ ausgezeichneten Quartieren soll eine Schutzklausel verhindern, dass günstige Mietwohnungen durch Luxussanierung in teure Eigentumswohnungen verwandelt werden. Es fragt sich allerdings, ob der Investor diese Klausel wirklich unterläuft. Zwar plant er sein Projekt in einem zentrumsnahen, attraktiven Erhaltungssatzungsgebiet. Zwar sollen dort Luxuswohnungen zu Preisen zwischen 635.000 Euro bis knapp 1,8 Millionen Euro entstehen. Andererseits gibt es keine Mieter, die vertrieben werden. Denn der Neubau ersetzt ein heruntergekommenes Gebäude, das „zum Zeitpunkt des Kaufs bereits leer stand“, wie Christian Vogrincic betont. Um den im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstörten und danach nicht vollständig wieder aufgebauten Altbau ist es zwar
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Tief gestaffelt Die Apartments sind extrem schmal, aber das Gebäude tief. Ausreichend Tageslicht sollen die durchgesteckten 2-Zimmer-Wohnungen durch große Fenster an den Stirnseiten erhalten
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Immobiliencheck
München
Ten Elements Objektinformationen Segment / Objektart Gehobener Standard / Neubau Wohneinheiten 11
Wohnung ETW 06 87,9 m² 85,3 m² / 5,2 m² 3. OG
Nutzfläche Wohnfläche / Außenfläche (Balkon etc.) Geschoss
Kosten Investitionskosten Kaufpreis Erwerbsnebenkosten Notar + Grundbucheintrag 1,5 % Grunderwerbsteuer 3,5 % Makler 0,0 % Kaufpreis pro m² Erwartete Miete (Marktanalyse squaremeter) Nettosollrendite Nettosollvervielfältiger
1.005.900 € 958.000 € 47.900 € 14.370 € 33.530 € – 11.446 €/m² 19,00 €/m² 2,0 % 51,2-Faches auf Marktmiete
GESAMTNOTE
Im Check: Wohnung ETW 06 Gewichtung KOSTEN
Elftes Element Im Hinterhof soll eine zweigeschossige Maisonette-Einheit mit Gartenzugang und Terrasse entstehen
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Im squaremeter-Immobiliencheck (rechts) eine 87,9 m2 große 2-Zimmer-Wohnung im 3. OG
2,50 ■■■■■
Wertentwicklungschancen
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25,0 %
2,33
Verkehrsanbindung
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Lärm
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Einkaufsmöglichkeiten
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Image des Standortes / Nachbarschaft
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Freizeitmöglichkeiten
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Grünflächen
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ARCHITEKTUR
Straße sowie zum Hinterhof gegenüber werden die eher schmalen, gebäudetiefen Apartments ausreichend mit Tageslicht versorgt. Im Hof soll die zur Zeit noch bestehende Werkstatt einem Rückgebäude weichen, das als 2-Zimmer-Maisonette konzipiert ist. Dabei bietet der Wohn-Ess-Bereich im Parterre einen direkten Zugang zum Garten, während das Schlafzimmer im Obergeschoss eine eigene Terrasse erhält. Für die insgesamt elf Einheiten ist im Untergeschoss eine Doppelparkliftanlage mit zwölf Stellplätzen vorgesehen. Alle Wohnungen überzeugen durch intelligente Grundrisse sowie eine hochwertige Ausstattung mit Eichendielen, Designbädern, dreifach verglasten Alu-Holzfenstern und anderen qualitätvollen Details. Allein ein dreiviertel Jahr habe man auf die Architektur planung verwendet, sagt Christian Vogrincic. „Und die Resonanz des Marktes bestätigt, dass wir es richtig gemacht haben.“ Die Hälfte der Wohnungen sei bereits verkauft. Fehlt nur noch der Startschuss für die Verwirklichung des Vorhabens.
Wertung
Kaufpreis
LAGE
nicht schade. Dennoch passt er durchaus ins Straßenbild, das sich als heterogene Collage aus Häusern der Gründerzeit, der Nachkriegsjahre und der jüngsten Vergangenheit präsentiert. Gleich um die Ecke liegt die imposante Pfarrkirche St. Benno, auch zur belebten Nymphenburger Straße mit ihren Lokalen und Geschäften ist es nur ein Katzensprung. Alles in allem gibt die Lage keinerlei Anlass zum Meckern: Man lebt hier in einer verhältnismäßig ruhigen Wohnstraße am Rand der Innenstadt mit dem Königsplatz und dem Museumsquartier als zu Fuß erreichbaren Anlaufpunkten. Die Planung des Neubaus stellte den erfahrenen Architekten vor besondere Herausforderungen, galt es doch, ein Gebäude mit enormer Tiefe in eine ziemlich enge Häuserlücke zu zwängen. „Dass an dieser Stelle vom Bauherrn kleinere Wohneinheiten vorgesehen waren, hat die Aufgabe nicht erleichtert“, sagt Claus Schuh. Da lediglich zwei Belichtungsseiten existieren, verlegte der Architekt den Erschließungskern ins Gebäudeinnere. In der Regel erschließt das Treppenhaus pro Ebene zwei durchgesteckte 2-Zimmer-Wohnungen. Eine Ausnahme bilden Parterre und Dachgeschoss, wo jeweils nur eine Wohneinheit untergebracht wurden. Dank großzügiger Verglasungen zur südwestlich gelegenen
20,0 %
Note
25,0 %
2,18
Konzept / Identität
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Raumwirkung
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Grundrissqualität
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Außenraumbezüge
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Freiräume (Balkon, Dachterrasse)
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Natürliche Belichtung
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Erschließung
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Materialität
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Sanitärräume
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Abstellmöglichkeiten
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Sicherheit NACHHALTIGKEIT
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20,0 %
2,00
Energie
EA steht aus
Stimmigkeit des Gesamtkonzeptes
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Variability / Nutzungsflexibilität
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ENTWICKLEREXPERTISE
10,0 %
2,28
Architektur 2,18 Kosten 2,50 Lage 2,33 Nachhaltigkeit 2,00 Entwicklerexpertise 2,50
AUF EINEN BLICK Eine schmale Baulücke in der Maxvorstadt füllt Architekt Claus Schuh mit zehn Wohnungen in der Größe von ca. 66 bis 127 m2. Im Hinterhof entsteht zusätzlich ein Townhouse mit 81 m2. Die Herausforderung der sehr schmalen Grundrisse meistert der Architekt mit Bravour, jedoch auf Kosten von wenig Stauraum, kleinen fensterlosen Bädern und engen Durchgängen. VORTEILE Sehr durchdachte Grundrisse Gehobene Ausstattung Wintergarten mit Südausrichtung und nach außen weit öffnenden Flügeltüren + Nordbalkon NACHTEILE Bauträger ohne nennenswerte Referenzprojekte Die Mikrolage bietet wenige unmittelbare Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten und fast keine Grünflächen Hohe Quadratmeterpreise ANBIETER CV-Projektentwicklung GmbH FERTIGSTELLUNG Ende 2016
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Referenzobjekte
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Markterfahrung
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Definitionen der Bewertungskriterien unter www.squaremeter-magazin.de. Die squaremeter-Redaktion hat die für das Magazin ausgewählten Objekte bzw. Musterwohnungen auf Basis der von Bauträgern und Vertriebsgesellschaften zur Verfügung gestellten Broschüren, Baubeschreibungen und Energieausweise vorhanden) 01|16(soweit squaremeter gecheckt/bewertet. Die Systematik für die Immobilienchecks ist in Begleitung der Immobilienberater der Ernst & Young Real Estate GmbH zusammengestellt worden.
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