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Erläuterungen zum Erbbaurecht
Die Evangelischen Kirchengemeinden als Körperschaften des öffentlichen Rechts vergeben ihre Grundstücke nach Erbbaurecht. Dies wird seit vielen Jahrzehnten von den Kirchengemeinden so praktiziert. Die Kirchengemeinden haben vor vielen Jahrhunderten das Land erhalten, um von den Erträgen zu leben. Deshalb wird in der Regel das Land nicht verkauft, sondern über Erbbaurecht an Bauwillige abgegeben. Der Vorteil für die Kirchengemeinden besteht in der regelmäßigen Einnahme. Die häufig geäußerte Ansicht, daß das Haus nach 99 Jahren an die Kirchengemeinde fällt und der Erbbauberechtigte mit leeren Händen dasteht, ist falsch. Die Kirchengemeinde muß nach Ablauf der 99 Jahre dem Erbbauberechtigten das Haus entschädigen, man kann auch sagen abkaufen. Da die Kirchengemeinde mit Sicherheit nicht in der Lage ist, nach 99 Jahren allen Erbbauberechtigten das Haus abzukaufen, wird sie in der Regel dem Erbbauberechtigten die Verlängerung des Vertrages anbieten. Dies ist tägliche Praxis aus alten Verträgen und in den heutigen Erbbaurechtsverträgen werden Regelungen für die Verlängerung aufgenommen. Der Erbbauberechtigte hat im vorliegenden Fall das Vorrecht auf Verlängerung zu gleichen Bedingungen um weitere 20 Jahre. Nach diesen 20 Jahren kann dann der Erbbaurechtsvertrag erneut verhandelt werden. Auch an bereits bebauten Grundstücken können Erbbaurechte bestellt werden. Dies ist in der Regel bei der Veräußerung von Pfarrhäusern der Fall. Erbbaurecht bedeutet einen Erwerb durch einen notariellen Vertrag (Erbbaurechtsvertrag), der dem Erwerber sowohl die Beleihung, die Weiterveräußerung oder Vermietung ermöglicht. Weil Erbbaurecht ein Erwerb ist, wird leider auch die Grunderwerbssteuer fällig. Der Berechnung der Grunderwerbssteuer wird im Regelfall der 18-fache Betrag des jährlichen Erbbauzinses zugrunde gelegt. Dazu kommt der Wert eines bestehenden Gebäudes. Dabei ist der Wert des Gebäudes der im Vertrag angegeben Kaufpreis für das Gebäude. Von diesen beiden Beträgen werden dann 5 % als Grunderwerbssteuer fällig. Der Wert des Hauses wird ebenfalls in die Berechnung der Grunderwerbssteuer hineingenommen, wenn Sie das Erbbaurecht und das Haus aus einer Hand, z.B. von einem Bauträger erwerben.1) Wenn der Erbbaurechtsvertrag bei einem Notar beurkundet worden ist, wird ein Erbbaugrundbuch für das betreffende Grundstück angelegt. In diesem Grundbuch ist der jeweilige Erbbauberechtigte als Eigentümer des Erbbaurechtes verzeichnet. Die Banken akzeptieren das Erbbaurechtsgrundbuch als Beleihungsgrundlage genauso wie ein „normales“ Grundbuch. Eine Eintragung von Grundschulden ist in der Abt. III des Erbbaugrundbuches möglich. Die Pflichten des Erbbauberechtigten sind die eines Haus- und Grundstückseigentümers. Alle Kosten, wie Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren sowie die Erschließungskosten zählen dazu. Auch die Anliegerpflichten sind die gleichen wie bei einem gekauften Grundstück. Gemäß BGB § 1017 gelten für das Erbbaurecht die gleichen Vorschriften wie für ein Grundstück. Ein Vorkaufsrecht ist im Vertrag verankert. Dies bedeutet, wenn die Kirchengemeinde das Grundstück veräußern sollte, hat jeder Erbbauberechtigte das Recht, sei Grundstück käuflich zu erwerben. Ein Erbbaurechtsvertrag kann im Gegensatz zum Pacht- oder Mietvertrag nicht gekündigt werden. Ein Verkauf des Erbbaurechtes mit dem Haus ist jederzeit möglich. Gleiches gilt für den Erbfall. Die Erben können beim Grundbuchamt unter Vorlage des Erbscheines die Berichtigung des Grundbuches veranlassen.
1)
Steuerrechtliche Angaben ohne Gewähr
