Gemeinde Ettingen Quartierplanung „in Corpore“ Planungsbericht

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Gemeinde Ettingen Quartierplanung „in corpore“ Planungsbericht kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung INHALTSVERZEICHNIS 1 1.1 1.2 Zusammenfassung Einführung Ziele der Planung 2 2 2 2 2.1 2.2 2.3 Organisation und Ablauf der Planung Projektorganisation Planungsablauf weitere Planungsschritte 3 3 3 3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Ausgangslage und Grundlagen Allgemein Übersicht Zonenvorschriften Neuzuteilungsplan Erschliessung Naturgefahren Lärm 4 4 5 6 7 8 9 9 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 Interessenermittlung Grundlagen auf eidgenössischer Ebene Grundlagen auf kantonaler Ebene Weitere Rahmenbedingungen Umsetzung der übergeordneten Rahmenbedingungen Interessen der Gemeinde Interessen der Bauherrschaft 10 10 10 10 11 11 12 4.7 Interessenabwägung 12 5 Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 RPG 13 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 Ziele und Inhalte der Planung 15 Städtebauliches Konzept 15 Wohnungstypologie 16 Erschliessung und Parkierung 17 Energie, Gebäudetechnik, Statik, Ökologie und Material17 Nutzungsart 18 Nutzungsmass 18 behindertengerechte Bauweise 19 Verbindlichkeit der Pläne 20 Kosten 20 7 Öffentliche Mitwirkung 21 8 Kantonale Vorprüfung 22 9 Beschlussfassung 23 10 Auflage- und Einspracheverfahren 24 11 Beschlussfassung Planungsbericht 25 CORP 2295 13. Juli 2016 AB Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 1 1 1.1 ZUSAMMENFASSUNG Einführung Das Areal der Quartierplanung „in corpore“ umfasst die Parzelle Nr. 4221 der Gemeinde Ettingen. Auf dem Gebiet sollen zwei zweigeschossige Wohnbauten mit jeweils einem zusätzlichen Attikageschoss entstehen. Die Basler Wohngenossenschaft BWG als Bauherrschaft sieht vor, auf dem Areal eine Genossenschaftssiedlung in verdichteter Reihen-Einfamilienhausbebauung zu realisieren. Ziel ist es, eine gemeinschaftliche Siedlung mit kostengünstigen Wohnungen für Familien mit Kindern zu schaffen. Das Gebiet liegt in der zweigeschossigen Wohnzone W2b im Geltungsbereich des Teilzonenplans KammermattenToggessenmatten. 1.2 Ziele der Planung Mit dieser Quartierplanung werden im Wesentlichen die folgenden Ziele verfolgt: • • • • • Realisierung von genossenschaftlichem Wohnen in verdichteter Reihen-Einfamilienhausbebauung Realisierung einer quartierverträglichen, städtebaulich zusammenhängenden Überbauung Schaffung qualitätsvoller Aussenraumflächen Siedlungsverdichtung Berücksichtigung der Umwelt sowie der Bedürfnisse der Bevölkerung und der Nachbarschaft Im Vorfeld wurde durch die Basler Wohngenossenschaft BWG ein eingeladener, einstufiger Projektwettbewerb für Architekten durchgeführt. Die Jury hat einstimmig das Projekt „in corpore“ zur Weiterbearbeitung und Ausführung empfohlen. Es war eine Vorgabe des Wettbewerbsprogramms, dass das Projekt im Rahmen der Regelbauweise realisierbar ist. Es hat sich jedoch gezeigt, dass Anpassungen des Projekts eine Verbesserung hinsichtlich Ökonomie und Qualität der gemeinschaftlichen Wohnform ermöglichen, jedoch ein vereinfachtes Quartierplanverfahren erfordern. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 2 2 2.1 ORGANISATION UND ABLAUF DER PLANUNG Projektorganisation Die Quartierplanung „in corpore“ wurde von der Gemeinde Ettingen in Zusammenarbeit mit den folgenden Firmen ausgearbeitet: • • • 2.2 Basler Wohngenossenschaft BWG (Auftraggeberin) Gschwind Architekten, Basel (Architekt) Raumplanung Holzemer GmbH, Oberwil (Quartierplanung) Planungsablauf Die wesentlichen Schritte der Planung sind nachfolgend dargestellt: Herbst 2015 Durchführung Architekturwettbewerb 06. Juni 2016 Startsitzung Juni 2016 Entwurf Quartierplanvorschriften 07. Juli 2016 Freigabe Bau- und Planungskommission 2.3 weitere Planungsschritte Folgende Planungsschritte stehen noch bevor: 18. Juli 2016 Freigabe Gemeinderat Juli – Oktober 2016 kantonale Vorprüfung 04. August – 02. September 2016 öffentliche Mitwirkung November 2016 Bereinigung Dezember 2016 Beschluss Gemeinderat Januar 2017 öffentliche Planauflage April 2017 regierungsrätliche Genehmigung Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 3 3 3.1 AUSGANGSLAGE UND GRUNDLAGEN Allgemein Das Areal der Quartierplanung liegt an zentraler Lage in der Gemeinde Ettingen im Gebiet Kammermatten-Toggessenmatten auf der Parzelle Nr. 4221 und ist über die Rieslingstrasse erschlossen. Das Gebiet ist heute unbebaut. Es soll eine kollektive und kostengünstige Wohnform mit dem Potential zum identitätsstiftendenden Ort für junge Familien entstehen. Die Quartierplanung basiert auf dem Projekt des Architekturbüros Gschwind Architekten, welches beim Wettbewerb „Neubau genossenschaftliche Wohnbauten Ettingen“ für ihr Projekt „in corpore“ mit dem 1. Rang ausgezeichnet wurde. Die Ausführung erfolgt ebenfalls durch das Architekturbüro Gschwind Architekten. Es ist vorgesehen, genossenschaftliches Wohnen in verdichteter Reihen-Einfamilienhausbebauung zu realisieren. Da die Quartierplanung auf einem Architekturwettbewerb basiert, ist eine Begutachtung durch die kantonale Arealbaukommission hinfällig. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 4 3.2 Übersicht Ausschnitt Luftbild inkl. projektierten Gebäuden Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 5 3.3 Zonenvorschriften Das Gebiet liegt innerhalb des Teilzonenplans KammermattenToggessenmatten, welcher im Jahr 2004 vom Regierungsrat genehmigt wurde und ist der zweigeschossigen Wohnzone W2b zugewiesen. Die anrechenbare Grundstücksfläche beträgt 3‘308 m². Gemäss dem Teilzonenreglement KammermattenToggessenmatten sind für Quartierplanungen im vereinfachten Verfahren keine Mindestflächen vorgeschrieben, wonach die formellen Bedingungen für ein vereinfachtes Quartierplanverfahren erfüllt sind. In der zweigeschossigen Wohnzone W2b sind folgende Nutzungsmasse einzuhalten: Vollgeschosszahl Wohnungszahl pro Baukörper Bebauungsziffer Nutzungsziffer Sockelgeschosshöhe Fassadenhöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge 2 frei 27 % 45 % 1.5 m 6.5 m 10.5 m 35 m Bei Quartierplanungen im vereinfachten Verfahren darf das Mass der Nutzung maximal auf die folgenden Werte erhöht werden: Bebauungsziffer Nutzungsziffer 30 % 50 % Das Projekt hält die Bebauungsziffer resp. die Nutzungsziffer gemäss vereinfachtem Verfahren ein. Weitere Abweichungen von der Regelbauweise betreffen die Gebäudelänge sowie die Situierung der Attikageschosse. Gemäss Aussage des Bauinspektorats sollten diese jedoch ebenfalls im Rahmen des vereinfachten Quartierplanverfahrens möglich sein. Der Strassenabstand sowie der Abstand zum Dorfbach sind mittels Baulinien festgelegt. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 6 3.4 Ausschnitt Teilzonenplan Kammermatten-Toggessenmatten Neuzuteilungsplan Beim Gebiet Kammermatten-Toggessenmatten handelt es sich um ein Neubaugebiet, in welchem die GrundeigentümerInnen der Gemeinde Land für die Erschliessung des Gebiets abtreten mussten. Gemäss § 46, Abs. 3 IVHB RBV kann der Gemeinderat den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land bei der Nutzungsberechnung gestatten, sofern dies bei der Landentschädigung berücksichtigt wurde und die Zonenvorschriften dies vorsehen. Dieser Einbezug ist in Ziffer 7.4 des Teilzonenreglements Kammermatten-Toggessenmatten vorgesehen. Mittels Gemeinderatsbeschluss Nr. 198 vom 02. Mai 2011 wurde der Neuzuteilungsplan, in welchem die jeweiligen massgebenden Grundstücksflächen bestimmt wurden, genehmigt. Die massgebende Grundstücksfläche der Parzelle Nr. 4221 beträgt demnach 3‘308 m². Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 7 3.5 Erschliessung Die Erschliessung des Areals erfolgt über die Rieslingstrasse, welche im Teil-Strassennetzplan KammermattenToggessenmatten als Erschliessungsstrasse festgelegt ist. Der im Westen des Areals gelegene Richenmattweg ist als Fussweg festgelegt und darf nicht für die Erschliessung des Gebiets dienen. Zudem verlaufen auf diesem ein Wanderweg gemäss Regionalplan Fuss- und Wanderwege sowie eine kommunale Radroute. Die Tramhaltestelle Ettingen liegt ca. 400 m südlich des Quartierplanareals. Das Gebiet liegt in der öV-Güteklasse B und ist somit bestens durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Ausschnitt Teil-Strassennetzplan Kammermatten-Toggessenmatten Ausschnitt öV-Güteklassen Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 8 3.6 Naturgefahren Das Quartierplanareal ist am westlichen Rand von einer mittleren Gefährdung durch Überschwemmung betroffen. Gemäss der Wegleitung „Umsetzung der Naturgefahrenkarte in die kommunale Nutzungsplanung“ sind die Gefährdungen durch Überschwemmung in kommunalen Nutzungsplanungen festzulegen. Da gemäss Ziffer 7.6 des Teilzonenreglements KammermattenToggessenmatten das Terrain, unter anderem aufgrund der Überschwemmungsgefährdung, um ca. 0.6 – 1.0 m anzuheben ist, wird zurzeit vom Amt für Wald beider Basel abgeklärt, auf welcher Basis die Naturgefahrenkarte erarbeitet wurde. Die Umsetzung der Naturgefahrenkarte richtet sich nach dieser Abklärung. Ausschnitt Naturgefahrenkarte (synoptisch) 3.7 Lärm Für das Quartierplanareal gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (LES) II gemäss Lärmschutzverordnung (LSV). Gemäss dem Kataster des Strassenverkehrslärms sind die Immissionsgrenzwerte für das Gebiet eingehalten. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 9 4 4.1 INTERESSENERMITTLUNG Grundlagen auf eidgenössischer Ebene Die Raumplanung dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes (Bundesverfassung Art. 75, Abs. 1). In der vorliegenden Planung sind die Ziele gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) zu berücksichtigen. Mit dem revidierten RPG, welches seit dem 01. Mai 2014 rechtskräftig ist, ist vor allem darauf zu achten, dass die Siedlungsentwicklung nach innen gerichtet wird und dementsprechend kompakte Siedlungen geschaffen werden. Weitere Grundlagen auf eidgenössischer Ebene sind: • • • • • Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG) vom 07. Oktober 1983, insbesondere Art. 20f. (Lärm) Lärmschutzverordnung (LSV) vom 15. Dezember 1986 Raumkonzept Schweiz 4.2 Grundlagen auf kantonaler Ebene Auch im Kanton Basel-Landschaft besteht ein Handlungsbedarf in Bezug auf die Siedlungsentwicklung nach innen. Gemäss dem Konzept räumliche Entwicklung Kanton Basel-Landschaft (KORE) soll die Siedlungsentwicklung weitgehend in den bestehenden Bauzonen erfolgen. Das KORE dient als Grundlage für den kantonalen Richtplan (KRIP), in welchem die Siedlungsentwicklung nach innen präzisiert und in Planungsgrundsätzen festgehalten wird. Weitere Grundlagen auf kantonaler Ebene sind: • • • 4.3 Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) vom 08. Januar 1998 Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 Verdichtungsstudie Basel-Landschaft Weitere Rahmenbedingungen Weitere Grundlagen, welche bereits angesprochen wurden, sind: • • • Teilzonenplan Kammermatten-Toggessenmatten Teil-Strassennetzplan Kammermatten-Toggessenmatten Teilzonenreglement Kammermatten-Toggessenmatten Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 10 4.4 Umsetzung der übergeordneten Rahmenbedingungen Das Quartierplanareal „in corpore“ ist aus raumplanerischer Sicht für eine verdichtete Bauweise geeignet. Es liegt zentral in der Gemeinde Ettingen, ist verkehrsmässig gut erschlossen und trotzdem in unmittelbarer Nähe zur Landschaft und den Naherholungsgebieten. Die verdichtete Bauweise liegt zudem im Interesse des überarbeiteten kantonalen Richtplans, in welchem Ettingen explizit als Gemeinde im inneren Korridor festgelegt ist, in welchem verstärkt eine Verdichtung nach innen anzustreben ist. Die höhere bauliche Dichte dient dem haushälterischen Umgang mit dem Boden und der Siedlungsentwicklung nach innen. Mit einer erhöhten Nutzung an zentraler Lage können allfällige Neueinzonungen verhindert oder auf ein Minimum beschränkt werden, was zusätzlich zum Erhalt der Siedlungsqualität beiträgt. Die erhöhte Nutzung führt des Weiteren zu einer besseren Auslastung der bestehenden Infrastruktur. 4.5 Interessen der Gemeinde Die Gemeinde ist aus folgenden Gründen an der Umsetzung des Projekts interessiert: • • • • • Durch das vereinfachte Quartierplanverfahren und den damit verbundenen Beschlüssen, erhält das Projekt eine hohe demokratische Legitimation. Das Schliessen von Baulücken im Neubaugebiet Kammermatten-Toggessenmatten, welches bereits erschlossen ist, steht im Einklang mit den raumplanerischen Grundsätzen, vor allem im Hinblick auf die neue Raumplanungsgesetzgebung und den überarbeiteten kantonalen Richtplan. Das verdichtete Bauen an zentraler Lage liegt ebenfalls im Interesse der Gemeinde und den raumplanerischen Grundsätzen. Durch den durchgeführten Architekturwettbewerb und das vereinfachte Quartierplanverfahren werden eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität sowie eine hohe Qualität des Aussenraums gewährleistet. Dies dient der Aufwertung des gesamten Gebiets KammermattenToggessenmatten. Durch die räumliche Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und zur Tramhaltestelle ist eine solche Überbauung in diesem Gebiet sinnvoll. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 11 4.7 • 4.6 Die Gemeinde unterstützt das Realisieren von Wohnraum für junge Familien. Interessen der Bauherrschaft Die Bauherrschaft ist aus folgenden Gründen an einer raschen Umsetzung der Quartierplanung und des Projekts interessiert: • • • Interessenabwägung Die Bauherrschaft und die Gemeinde teilen grundsätzlich dieselben Interessen und stehen nicht im Konflikt zueinander. Beiden Parteien ist die rasche Umsetzung der Quartierplanung und des Projekts ein Anliegen. Zudem liegt das Vorhaben auch im Interesse der raumplanerischen Grundsätze, da damit die Siedlungsentwicklung nach innen gefördert und neuer Wohnraum an zentraler Lage ermöglicht wird. Grössere Interessenskonflikte sind keine vorhanden, wonach eine detaillierte Interessensabwägung hinfällig ist. Durch das Quartierplanverfahren kann das optimierte Siegerprojekt des Architekturwettbewerbs realisiert werden. Mittels des Quartierplanverfahrens wird die Akzeptanz für das Projekt erhöht. Die reihenhausähnliche Typologie der Wohnungen ist für ein kollektives Familienwohnen gut geeignet. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 12 5 PLANUNGSGRUNDSÄTZE GEMÄSS ART. 3 RPG Die Quartierplanung unterstützt resp. hält die Planungsgrundsätze Siedlung gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz (RPG) wie folgt ein: Grundsatz Siedlung a: Wohn- und Arbeitsgebiete sollen einander zweckmässig zugeordnet sein und schwergewichtig an Orten geplant werden, die auch mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind. Die Überbauung des Gebiets mit erhöhter Nutzung, welche durch die Quartierplanung ermöglicht und sichergestellt wird, fördert die Entwicklung des zentralen und gut erreichbaren Neubaugebiets Kammermatten-Toggessenmatten in Ettingen als Wohnstandort. Das Gebiet ist durch den öffentlichen Verkehr bereits bestens erschlossen. Grundsatz Siedlung abis: Es sollen Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche getroffen werden. Grundsatz Siedlung b: Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden. Die Therwilerstrasse sowie die Tramlinie liegen genug weit weg, dass die Lärmemissionen keine ernsthaften Auswirkungen haben. Grundsatz Siedlung c: Rad- und Fusswege sollen erhalten und geschaffen werden. Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die Rieslingstrasse. Der Richenmattweg sowie der Aussenraum innerhalb des Quartierplanperimeters sind dem Langsamverkehr vorbehalten und dienen gleichzeitig der Erholung. Über den Landskronweg, südlich des Quartierplanareals, ist das Gebiet an das kantonale Radroutennetz angeschlossen. Zudem verlaufen über den Richenmattweg ein Wanderweg sowie eine kommunale Radroute. Das Gebiet ist einer rechtskräftigen Bauzone zugewiesen und somit für eine Überbauung vorgesehen. Durch die erhöhte Nutzung wird dem Grundsatz der Verdichtung der Siedlungsfläche Rechnung getragen. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 13 Grundsatz Siedlung d: Es sollen günstige Voraussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt sein. Das Gebiet liegt unmittelbar bei vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten sowie in der Nähe des Zentrums von Ettingen. Die Migrosund Denner-Filialen sind nur ca. 400 m vom Quartierplanareal entfernt. Grundsatz Siedlung e: Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten. Das Quartierplanverfahren gewährleistet einen attraktiven Aussenraum. Zwischen den Neubauten entsteht ein gemeinschaftlicher Aussenraum. Weitere Grünflächen, Bäume sowie Sträucher sind im Quartierplan vorgesehen. Der zentrale Hofraum orientiert sich zum westlich angrenzenden, neu angelegten Naturraum und dem Dorfbach. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 14 6 6.1 ZIELE UND INHALTE DER PLANUNG Städtebauliches Konzept Das Projekt hat das Ziel, einen identitätsstiftenden Ort für ein gemeinschaftliches Wohnen zu schaffen, welcher erkennbare Aussenräume der Öffentlichkeit, Halböffentlichkeit sowie der Privatheit besitzt. Zwei längliche, zweigeschossige Baukörper bilden einen Hofraum, welcher das Zentrum der Siedlung bildet. Der Platz orientiert sich zum westlich angrenzenden Bachraum. Der neu angelegte Naturraum beim Bach trägt in sich das Potential eines grünen Rückgrats des Quartiers. Baufeld und Bachraum sollen sinnvoll miteinander verknüpft werden. Das Projekt sucht das starke, landschaftliche Verweben des Baufelds mit dem angrenzenden Dorfbach, welcher als Aufenthalts- und Spielort genutzt werden kann. Entlang der beidseitig gedeckten, erdgeschossigen Lauben werden die Eingänge der 16 Wohnungen als eigenständige Adressen zusammengeführt. Die Laube dient als Erschliessungsraum, als gedeckter Aussenraum für die Wohnungen und bildet ein Schwellenbereich zwischen der Gemeinschaft und der Privatheit. Die reihenhausähnliche Typologie der Wohnungen ist für ein kollektives Familienwohnen prädestiniert. Die Mietwohnungen werden durch die eigene Adresse, ihrer mehrgeschossigen Typologie mit eigenem Gartenanstoss oder begrünbarem Attikaanteil zum „Mieteinfamilienhaus“. Die kompakte Organisation der Grundrisstypen ermöglicht das Einhalten der gewünschten Wohnungsgrössen. Die erdgeschossigen Aussenräume der dem Platz abgewandten Seite bilden den Wohnungen zugeordnete private Gartenräume. Entlang dem Siedlungseingang wird der Gemeinschaftsraum angeordnet. Der Gebäudehülle in Holzmodulbauweise wird ein Rankengeflecht vorgelagert. Dieses Gitter prägt die Erscheinung des Gebäudes und bildet ein mögliches Rankengerüst für Kletterpflanzen. Die Gebäudehülle wird somit örtlich Teil des umgebenden Gartenraums und ermöglicht den oberen Wohneinheiten eine Begrünung des Dachgartens. Aus den Bedingungen des konkreten Ortes entwickelt, entsteht eine kollektive, kostengünstige Wohnform mit dem Potential zum identitätsstiftenden Ort für junge Familien. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 15 6.2 Wohnungstypologie Der im Norden liegende Baukörper umfasst zehn Wohnungen, der im Süden liegende deren sechs. Die insgesamt 16 Wohnungen (15 x 4 ½-Zimmer-Wohnung / 1 x 5 ½-Zimmer-Wohnung) basieren auf zwei Grundtypologien, welche an den Gebäudeenden situativ auf Grund ihrer Lagequalität oder Grundrissfläche Anpassungen erfahren. Es besteht die Planungsflexibilität, mittels Schlafzimmer im Obergeschoss die Wohnungsgrössen zwischen 3- und 5-Zimmer-Wohnungen zu variieren. Das Grundmodul der addierten Wohnungstypen besteht aus zwei ineinander verschränkten 4 ½-Zimmer-Maisonettewohnungen. Das in der Gebäudetiefe mittig geteilte Obergeschoss umfasst für beide Wohnungen jeweils zwei Individualzimmer mit Nebenräumen. Die Gartenwohnung erhält einen zweiseitig orientierten Wohn- / Essbereich, ein weiteres Zimmer sowie einen privaten Gartenanteil im Erdgeschoss. Der Attikawohnungstyp, über drei Geschosse organisiert, gelangt über den individuellen Eingang im Erdgeschoss zum Zimmerbereich im 1. Obergeschoss und weiter in den Ess- / Wohnbereich mit weiterem Individualzimmer inkl. Aussenraum im 2. Obergeschoss. Die kollektiven Waschküchen mit Trockenräumen sowie die Kellerräume werden im kompakten Untergeschoss, welches über die Laube erreichbar ist, angeordnet. Als nutzungsfreies Bauteil wird ein nicht beheizter Gemeinschaftsraum ausserhalb des Dämmperimeters vorgeschlagen, welcher für einzelne Anlässe mittels Chemineé beheizt werden kann. Als ergänzendes Raumangebot wird im Kellergeschoss ein natürlich belichteter Atelierraum / Hobbyraum für die Bewohner angeboten. Übersicht Projekt Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 16 6.3 Erschliessung und Parkierung Die Erschliessung erfolgt über die Rieslingstrasse. Die Autostellplätze werden in einer kompakten Einstellhalle untergebracht, welche über eine Rampe entlang der östlichen Parzellengrenze erschlossen wird. Die Parkplätze für Besucher und Mobility werden beim Siedlungszugang platziert. Ein der Rampe folgender Nebenbau umfasst die gedeckte Veloparkierung sowie den Treppenaufgang der Autoeinstellhalle. Der eingeschossige Baukörper bildet gleichzeitig einen räumlichen Abschluss des öffentlichen Bereichs der Siedlung nach Osten und schützt die Privatheit des nachbarschaftlichen Wohnhauses. 6.4 Energie, Gebäudetechnik, Statik, Ökologie und Material Das Konzentrieren der Nutzung in zwei tiefe Gebäudekörper erzeugt ein vorteilhaftes Verhältnis von Nutzfläche zur Gebäudehüllzahl und bildet die Grundlage für ein energetisch optimiertes Gebäude. Die nichttragende Aussenhülle in Holzbauweise ermöglicht eine hochgedämmte, wärmebrückenfreie Hülle. Im Hinblick auf eine energieoptimierte und ökologische Bauweise wird die Fassadenverkleidung in unbehandeltem Massivholz in Douglasie erstellt. Dies verschränkt optisch das Gebäude zusätzlich mit dem angrenzenden Naturraum der Bachbestockung und ermöglicht ein würdevolles, unterhaltsames Altern des Gebäudes. Zur Kostenoptimierung werden im Innern die Materialien der raumbildenden Elemente oder der Haustechnik sichtbar belassen; wo nötig mit robusten alterungsfähigen Materialien ergänzt. Das Tragwerk in massiver Schottenbauweise mit wirtschaftlichen Spannweiten, bildet gleichzeitig die bauakustische Trennung der Wohneinheiten. Die Lage der Nassbereiche ermöglicht eine Optimierung der Haustechnik. Zur Erreichung der Anforderung Minergie-P wird nebst der Wärmeerzeugung mit Holzschnitzelfeuerung oder Erdsonden die Nutzung der Dachfläche für solare Warmwassererzeugung vorgeschlagen. Auf eine kontrollierte Wohnlüftung wird verzichtet. Eine offene Feuerstelle als einzige Wärmequelle im Gemeinschaftsraum prägt dessen Atmosphäre massgebend. Es ermöglicht den Kindern das physische „Begreifen“ des Umgangs mit Energie. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 17 6.5 Nutzungsart Die Nutzungsart richtet sich nach der Regelbauweise. Im Quartierplanareal sind Wohnnutzungen und nicht störende Betriebe zulässig. 6.6 Für die Qualität der Wohnungen sowie die Erschliessung der Kellerräume ist eine marginale Erhöhung der Gebäudelänge um ca. 1.5 m sehr vorteilhaft. Die gesetzlichen Grenzpolygone werden dabei eingehalten. Nutzungsmass Für die im Projekt vorgesehenen Baukörper werden Baubereiche festgelegt. Für jeden Baukörper innerhalb der Baubereiche gilt eine maximal zulässige bebaute Fläche (BF) sowie eine maximal zulässige Nutzfläche (NF), welche sich innerhalb der im vereinfachten Quartierplanverfahren möglichen Nutzungsmasse befinden. Die restlichen Nutzungsmasse richten sich nach der Regelbauweise und sind im Quartierplanreglement entsprechend festgelegt. 6. 6. 1 A b we ic h u ng e n v o n de r R eg e l ba u we is e Gebäudelänge: Die im Teilzonenreglement Kammermatten-Toggessenmatten festgelegte Gebäudelänge von 35 m wird um ca. 1.5 m überschritten. Im Quartierplanreglement wird entsprechend eine Gebäudelänge von 37 m festgelegt. Attikageschoss: Aus städtebaulichen Überlegungen und im Hinblick auf eine notwendige kostengünstige Erstellung und wünschenswerter energieoptimierter Bauweise ist die Lage des Attikageschosses teilweise auf der Flucht der Fassade sehr sinnvoll. Das Attikageschoss wird jeweils platzseitig und teilweise stirnseitig auf der Fassadenflucht platziert. Die Geschossfläche des Attikageschosses wird dabei jedoch nicht erhöht. Die gesetzlichen Grenzpolygone werden dabei wiederum eingehalten. Gemäss Aussage des Bauinspektorats sind die vorgenannten Abweichungen von der Regelbauweise im Rahmen des vereinfachten Quartierplanverfahrens möglich. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 18 6.7 behindertengerechte Bauweise Die behindertengerechte Bauweise richtet sich nach § 108 RBG. In Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Wohnungen sind die Wohnungen im Erdgeschoss, bei solchen mit Erschliessung durch Lift zum Teil auch in den Obergeschossen, so zu erstellen, dass eine Anpassung an die Bedürfnisse Behinderter möglich ist. Bei der vorliegenden Bebauung handelt es sich um eine Reihenhaustypologie mit Ziel des bodennahen Wohnens in verdichteter Bauweise, in welcher jede Wohnung einen eigenen erdgeschossigen Eingang besitzt. Diese Wohnform erfordert kein behindertengerechtes Bauen. Es handelt sich bei dieser Wohn- bzw. Bebauungsform auch nicht um Mehrfamilienhäuser, womit § 108 RBG in diesem Fall nicht zum Tragen kommt. Ausschnitt Quartierplan Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 19 6.8 Verbindlichkeit der Pläne Der Quartierplan Bebauung / Schnitt / Erschliessung / Freiräume sowie das Quartierplanreglement sind generell grundeigentumsverbindlich. Die Inhalte des Plans werden jedoch in unterschiedlicher Verbindlichkeit dargestellt: • • 6.9 rechtsverbindliche Inhalte sind zwingend einzuhalten orientierende Inhalte dienen lediglich dem besseren Planverständnis Kosten Die Quartierplanung und das Projekt werden von der Bauherrschaft finanziert. Das Quartierplanareal ist voll erschlossen. Somit entstehen keine Folgekosten für die öffentliche Hand bzw. die Allgemeinheit. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 20 7 ÖFFENTLICHE MITWIRKUNG Die öffentliche Mitwirkung steht noch bevor. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 21 8 KANTONALE VORPRÜFUNG Die kantonale Vorprüfung steht noch bevor. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 22 9 BESCHLUSSFASSUNG Die Beschlussfassung steht noch bevor. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 23 10 AUFLAGE- UND EINSPRACHEVERFAHREN Die öffentliche Planauflage steht noch bevor. Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 24 11 BESCHLUSSFASSUNG PLANUNGSBERICHT Dieser Planungsbericht wurde vom Gemeinderat Ettingen am zuhanden der kantonalen Vorprüfung verabschiedet. Ettingen, den Die Gemeindepräsidentin Der Gemeindeverwalter Gemeinde Ettingen, Quartierplanung „in corpore“, Planungsbericht, kantonale Vorprüfung / öffentliche Mitwirkung 25