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Interessenbekundungsverfahren Projekt Neue Floßlände
Ansprechpartner: Liegenschaftsamt
Stadtplanungsamt
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Rathausplatz 1 86150 Augsburg Herr Hofmann Tel.: 0821/324-6523 Herr Häberle Tel.: 0821/324-6514 Fax: 0821/324-6503
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Abgabe der Interessensbekundung bis zum 15.04.2016
Anlass Für den Bau einer Ausflugsgaststätte und den Betrieb der gastronomischen Nutzung im Flößerpark in Lechhausen sucht die Stadt Augsburg mit dem nachfolgenden Interessenbekundungsverfahren nach einem geeigneten Investor / Pächter. Die Stadt Augsburg ist Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Gaststätte errichtet werden soll. Das Grundstück soll im Wege des Erbbaurechts an einen privaten Investor / Bauherrn vergeben werden. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Gastronomiegebäudes. Die gastronomische Nutzung soll von einem privaten Investor / Pächter betrieben werden.
1. Lage und Anbindung Die geplante Ausflugsgaststätte befindet sich in einer öffentlichen Grünanlage an der Radetzkystraße in Lechhausen (s. Anlage 1 Lageplan). Das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll, befindet sich im Eigentum der Stadt Augsburg (Flurst.-Nr. 509/6, Gemarkung Lechhausen). In geringem Umfang können auch Grundstücksflächen überbaut werden, die zum Lech gehören und daher im Eigentum des Freistaats Bayern liegen. Für diese Teilfläche wäre eine vertragliche Regelung mit dem Freistaat Bayern erforderlich. Im Bereich des Ufers weitet sich der bestehende Weg zu einer Platzsituation auf, was auf die Funktion dieses Standorts als ehemalige „Floßlände“ hinweist. Über die Haltestelle Ulrichsbrücke in ca. 150m Entfernung ist der Flößerpark sehr gut an das öffentliche Bus- und Straßenbahnnetz angebunden. Darüber hinaus führt der übergeordnete Fuß- und Radweg auf der Ostseite des Lechs unmittelbar am geplanten Gebäude vorbei.
2. Allgemeine Planungsziele Zur Analyse der städtebaulichen Missstände wurden für Lechhausen zwischen 2010 und 2011 sog. Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt und gemeinsam mit Bürgern, Schulen und Vereinen ein Integriertes Städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) erarbeitet. Die Neugestaltung der Grünanlage zwischen der Ulrichsbrücke im Nordwesten und der Kleingartenanlage im Südosten ist ein Impulsprojekt aus dem ISEK (Projekt Flößerpark). Die Attraktivierung des Lechufers und Aufwertung des Stadtteilzentrums sind die Hauptziele der Stadtsanierung in Lechhausen.
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Um den Fluss stärker erlebbar zu machen und die Zugänglichkeit zu verbessern, soll die Baumkulisse am Ufer teilweise geöffnet und das steile Ufer deutlich abgeflacht werden (s. Anlage 2 Entwurfsplanung Flößerpark). Durch die Anlage von zwei Buchten weicht die bisher starre Uferlinie zurück, wodurch eine abwechslungsreiche Abfolge von baumbestandenen und offenen Zonen entsteht. Im nördlichen Bereich soll die Ausflugsgaststätte errichtet werden, während im südlichen ein Wasserspielplatz für Kinder vorgesehen ist. Im Rahmen des ersten Bauabschnitts wurden bereits Ausstattungselemente im rückwärtigen Teil der Grünanlage erneuert bzw. ergänzt und Wegeoberflächen ausgebessert. Durch die Integration der Gaststätte in die Gesamtplanung des Flößerpark soll eine zusätzliche Aufwertung der Grünanlage, Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Stärkung der sozialen Kontrolle erreicht werden.
3. Musterlösung/Orientierungshilfe Gastronomiegebäude Zur Entscheidungsfindung beauftragte die Stadt Augsburg das Architekturbüro Hiendl Schineis, eine Musterlösung für die Ausflugsgaststätte zu entwerfen (s. Anlage 3 Entwurfsplanung und Erläuterungsbericht Floßlände). Diese Musterlösung wurde vom Bauausschuss des Augsburger Stadtrats am 11.12.2014 beschlossen. Sie definiert die architektonischen und gestalterischen Zielvorstellungen der Stadt Augsburg. Das Entwurfskonzept knüpft an historische Vorbilder an und setzt diese mit einer formal reduzierten und hochwertigen Gestaltung um. Gebäude und Floß sind vollständig in Holz ausgeführt und nehmen in Verbindung mit einer Sitzstufenanlage als neue „Floßlände“ bewusst Bezug auf die Flößerei, die historisch in Lechhausen eine große Rolle spielte (s. Anlage 4 Historische Ansicht mit Lechfloß). Die Gastronomienutzung soll in einem ca. 11,5 x 7m großen Gebäude untergebracht werden, das auf einem auskragenden Floß aus massiven Holzbalken zu liegen kommt. Dieses Floß ist als Aussichtsplattform über dem Fluss mit etwa 35 Sitzplätzen im Freien konzipiert. Die Gaststätte muss barrierefrei für Rollstuhlfahrer erreichbar und nutzbar sein. Der Gastraum mit insgesamt ca. 39 Sitzplätzen im Inneren kann sich auf der gesamten Breite über eine vollverglaste Fassade zum Lech hin öffnen. Auf der gegenüberliegenden Seite können Küche, Garderobe, Toiletten und Anlieferung angeordnet werden. Über diesem Nebenraumblock ist eine Galerieebene mit kleinem Loungebereich und Kamin möglich. Im Untergeschoss sollen Lagerflächen sowie ein ca. 20m² großer Multifunktionsraum errichtet werden, der z.B. für Vereinstreffen, Stadtteilaktivitäten oder private Feierlichkeiten genutzt werden kann. Den Lechhauser Vereinen soll für diesen Raum ein Nutzungsvorrang sowie eine unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit eingeräumt werden. Seite 2 von 6
Ein zentrales Element der Planung ist die von der Stadt Augsburg herzustellende öffentliche Sitzstufenanlage aus Sichtbetonelementen, auf der das Untergeschoss errichtet wird. Sie führt von der Eingangsebene des Gebäudes bis hinunter zum Wasser und soll die Parkbesucher zum Verweilen einladen. Als Teil des öffentlichen Parks steht sie grundsätzlich jedermann ohne Konsumzwang auch außerhalb der Öffnungszeiten der Gaststätte als attraktiver Aufenthaltsbereich zur Verfügung.
4. Anforderungen an den Gastronomiebetrieb Zielgruppe der Ausflugsgaststätte sind die Bewohner der benachbarten Stadtteile (Lechhausen, Textilviertel, Firnhaberau) sowie Spaziergänger und Radfahrer entlang des Lechs. Um die soziale Kontrolle in der Grünanlage zu stärken, soll die Nutzung das gesamte Jahr über, auch an Sonn- und Feiertagen, ganztägig geöffnet sein. Aufgrund der attraktiven Spiel- und Freizeitmöglichkeiten im Flößerpark wird besonders auf einen familienfreundlichen Betrieb Wert gelegt. Die Gaststätte soll auf Grundlage eines qualitätsvollen gastronomischen Konzepts mit Schwerpunkt auf der regionalen Küche und ansprechenden Speisen (warme Gerichte, Kaffee und Kuchen) geführt werden. Eine einseitige Ausrichtung auf länderspezifische Gastronomie wird nicht gewünscht. Nach dem Umbau des Lechufers ist davon auszugehen, dass sich die Besucherzahl in der Parkanlage deutlich erhöhen wird. Im Gebäude sind daher auch öffentliche Toiletten vorgesehen, die separat von der Grünanlage aus betreten werden können. Unterhalt und Reinigung der Toilettenanlage sollen dem zukünftigen Gastronomiepächter, z.B. im Rahmen des Projekts „Die nette Toilette“, übertragen werden. Da auch die öffentliche Sitzstufenanlage von den Gästen der Ausflugsgaststätte stark in Anspruch genommen bzw. verunreinigt werden wird, ist vorgesehen, dass die Reinigung und Verkehrssicherung der Treppe durch den Pächter erfolgt. Eine Außenbewirtung auf der Treppe mit Tischen und Stühlen ist nicht möglich.
5. Voraussichtliche Kosten der Musterlösung/Orientierungshilfe Für die Musterlösung der Ausflugsgaststätte wurde vom Büro Hiendl Schineis auch eine Kostenberechnung erstellt. Die Baukosten für das Gastronomiegebäude einschließlich Ausstattung, Floß und Sockelgeschoss belaufen sich demnach auf ca. 466.000 € (netto). Die Kosten für den Kanal-, Strom- und Wasseranschluss (Mehrspartenhausanschluss) werden auf ca. 50.000 € geschätzt. Die Wegeoberfläche ist vom Investor auf eigene Kosten wie im bisherigen Zustand wiederherzustellen. Die Gesamtbaukosten für die Musterlösung betragen somit ca. 516.000 € (netto).
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6. Erbbaurecht Das Grundstück wird von der Stadt Augsburg im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 40 Jahren vergeben. Der jährliche Erbbauzins beträgt 3,20 €/m² und wird alle fünf Jahre nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 2010) angepasst. Der Umfang der Erbbaurechtsfläche entspricht den Ausmaßen des Bauwerks aus der Musterlösung einschließlich Floß sowie den dazugehörigen notwendigen Abstandsflächen, so dass sich die gesamte Erbbaurechtsfläche auf ca. 210 m² beläuft. Für den erforderlichen Zugang wird ein Geh- und Fahrtrecht von der Radetzkystraße eingeräumt.
7. Wasserrechtliches Genehmigungsverfahren Für die Umsetzung des zweiten und dritten Bauabschnitts des Flößerparks wird derzeit ein wasserrechtliches Genehmigungsverfahren durchgeführt, das voraussichtlich bis zum Frühjahr 2016 dauern wird. Im Rahmen dieses Verfahrens soll die öffentliche Sitzstufenanlage plangenehmigt werden. Darüber hinaus werden auch die wesentlichen Anforderungen für die Zulässigkeit der Gastronomie mitgeprüft. Dazu zählen insbesondere: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Lage und Größe des Gastronomiegebäudes einschließlich der Außenbewirtungsfläche und Sitzstufenanlage, Kubatur des Gastronomiegebäudes einschließlich des Sockelgeschosses, Anzahl der Gastplätze im Gebäude und Außengastronomieplätze, Höhenlage des Gastronomiefloßes und Sockelgeschosses und Aussagen zu evtl. Lärmimmissionen durch das geplante Vorhaben
Für den Bauherrn hat dies den Vorteil, dass mit Abschluss des wasserrechtlichen Genehmigungsverfahrens bereits Rechtssicherheit bezüglich der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Gastronomienutzung besteht. Bauordnungsrechtliche Fragestellungen, wie z.B. die Gestaltung oder der Brandschutz, Toiletten, Fluchtwege und die notwendigen Stellplätze müssen jedoch in einem eigenständigen Baugenehmigungsverfahren geprüft werden.
8. Bewerbungsverfahren Die Auswahl eines geeigneten Investors / Pächters erfolgt auf Grundlage einer schriftlichen Bewerbung. Bei Bedarf wird ein Auswahlgespräch durchgeführt, bei dem alle Bewerber ihr Konzept mündlich vorstellen können. Das Interessenbekundungsverfahren stellt eine unverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines ebenfalls unverbindlichen Bau- und Nutzungskonzeptes dar. Für die Teilnahme am Interessenbekundungsverfahren wird keine Vergütung gewährt.
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Die Abgabe des Angebotes inkl. des Bau- und Nutzungskonzeptes ist für die Stadt Augsburg unverbindlich und steht unter dem Vorbehalt eines Beschlusses der städtischen Kollegialorgane. Dieser Vorbehalt gilt auch für eine spätere Vergabe des Grundstückes im Erbbaurecht. Bei Vertragsabschluss zwischen der Stadt Augsburg und dem zukünftigen Erbbauberechtigten werden dann im Rahmen des Erbbaurechtsvertrages zwischen den Vertragspartnern verbindliche Regelungen getroffen werden, welche die Durchführung des zugrundeliegenden Bau- und Nutzungskonzeptes sicherstellen, aber auch, dass das Projekt durch den Erbbauberechtigten selbst durchgeführt wird. Der Zuschlag erfolgt unabhängig von der erforderlichen Baugenehmigung. Die schriftliche Bewerbung muss Aussagen zu folgenden Punkten bzw. folgende Unterlagen enthalten: ‐
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berufliche Qualifikation des Bauherrn und Pächters Wenn Errichtung und Betrieb der Gaststätte nicht in einer Hand liegen, ist neben dem Erbbaurechtsnehmer / Investor auch der zukünftige Pächter / Betreiber zu benennen. Vorlage eines detaillierten Gastronomie- und Betriebskonzepts Aussagen zur geplanten baulichen Umsetzung: skizzenhafte Darstellung des geplanten Gebäudes mit Lageplan (M 1:200), Grundrissen aller Geschosse (M 1:100) sowie einer beispielhaften Ansicht (M 1:100) Die Freitreppe sowie der Standort und die maximale Größe von Gebäude und Floß sind fest vorgegeben und können nicht verändert werden. Gebäude und Floß sollten in Holz ausgeführt werden. Benennung des Architekturbüros, mit dem das Vorhaben umgesetzt werden soll Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit Nachweis der Finanzierbarkeit Referenzen
Die Bewerbungsunterlagen sind bis spätestens zum 15.04.2016 bei der Stadt Augsburg, Liegenschaftsamt, An der Blauen Kappe 18, 86152 Augsburg, schriftlich einzureichen. Darüber hinaus sind dem Liegenschaftsamt alle Unterlagen in digitaler Form auf CD zur Verfügung zu stellen. Für allgemeine Fragen zur Ausschreibung sowie zum Bewerbungsverfahren steht das Liegenschaftsamt zur Verfügung. Inhaltliche Rückfragen zur Ausschreibung sowie dem geplanten Vorhaben richten Sie an das Stadtplanungsamt.
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9. Auswahlkriterien Die Beurteilung der eingereichten Bewerbungen erfolgt auf Grundlage der folgenden Auswahlkriterien: ‐ ‐ ‐ ‐
Eignung des Bauherrn und Pächters (Qualifikation, Erfahrung und Referenzen) vorgelegtes Gastronomie- und Betriebskonzept vorgelegtes Gebäudekonzept Nachweis der Finanzierbarkeit / Nachhaltigkeit der Betriebsführung
Die Liste der genannten Auswahlkriterien kann durch die Stadt Augsburg jederzeit ergänzt werden. Die Beurteilungsschwerpunkte werden von der Stadt Augsburg frei bestimmt. Die Stadt Augsburg ist nicht zur Vergabe an einen bestimmten Bewerber gezwungen. Die Bewerber können aus einem Nicht-Zuschlag keine weiterreichenden Forderungen ableiten.
10. Anlagen
1. Lageplan 2. Entwurfsplanung Flößerpark 3. Entwurfsplanung und Erläuterungsbericht Floßlände (Musterlösung/Orientierungshilfe) 4. Historische Ansicht mit Lechfloß
Augsburg, den 16.12.2015
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