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Schönheitsreparaturen im Wohnraummietverhältnis – ein Dauerbrenner 1. Fristenpläne Nach der Rechtsprechung des BGH sind sogenannte starre Fristenpläne unzulässig und un wirksam. Hingegen hat der BGH Fristenpläne, in denen zwar Fristen genannt werden, diese jedoch gleichzeitig durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ relativiert werden, für zulässig erachtet. Gleiches gilt, wenn ausdrücklich vereinbart wird, dass „in Ausnahmefällen wegen des Zustandes der Wohnung von den Fristen abgewichen werden darf.“ Beispiele für sog. starre und damit unwirksame Fristenpläne: a) b) c) d) Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 – 5 Jahre, Fenster/Türen/ Heizkörper: 6 Jahre). Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlaf räumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in den anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre. Beispiel für eine sog. weiche und wirksame Klausel: Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper. Diese Arbeiten sind ab Miet- beginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten nach drei Jahren, in den Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen nach fünf Jahren und den sonstigen Räumlichkeiten nach sieben Jahren zu tätigen. Hauptstraße 27 40764 Langefeld (Nähe Amtsgericht) Tel. : 0 21 73/1 24 00 0 21 73/1 24 12 Fax: 0 21 73/1 73 67 Postbank Köln BLZ : 370 100 50 Kto.: 205 624 507 Dresdener Bank BLZ : 300 800 00 Kto.: 655 810 000 Steuernummer 135/5129/0035 [email protected] www.rae-jarofke.de Kombination eines starren oder weichen Fristenplanes mit Endrenovierungsklausel: Die Endrenovierungsklausel führt zur absoluten UNWIRKSAMKEIT aller Fristenpläne (egal ob starr oder weich) mit der Folge, dass der Mieter weder laufende Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung durchführen muss. 2. Kostenüberwälzung auf den Mieter bei unwirksamer Renovierungsklausel? Nach der neuesten BGH-Rechtsprechung geht die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln voll und ganz zu Lasten des Vermieters. Der Vermieter ist danach nicht berechtigt, von seinem Mieter im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens einen Zuschlag für die künftigen Renovierungskosten zu fordern. 3. Übertragung der Rechtsprechung des BGH zu den starren Renovierungsfristenplänen auch auf andere Mietvertragsklauseln Der BGH hat in mehreren Entscheidungen die zu den Fristenplänen aufgestellten Grundsätze auch auf die sog. Abgeltungsklausel (Verpflichtung des Mieters, anteilig die Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu erstatten) übertragen. Aus der bisherigen Rechtspre chung des BGH zu dieser Problematik ist zumindest eine Tendenz zu entnehmen, dass es notwendig sein wird, auch die Abgeltungsklauseln „weich“ zu formulieren. Die Abgeltungs klausel muss also die Möglichkeit vorsehen, dass eine geringere Abnutzung stattgefunden hat, als sie von den üblichen Fristen unterstellt wird. Anbringen und Aufstellen einer Parabolantenne Häufige Streitfrage ist, wann ein Vermieter das Anbringen und Aufstellen einer ParabolAntenne durch den ausländischen Mieter bzw. den Mieter ausländischer Herkunft dulden muss. Unwirksam sind formularmäßige Klauseln, die das Aufstellen einer Parabolantenne unter Hinweis auf eine vorhandene Gemeinschaftsantenne oder ein Breitbandkabel aus nahmslos verbieten. Ein Verbot ist nur unter zwei Voraussetzungen zulässig: Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter sich nicht darauf berufen, dass er die Parabolantenne zur Ausübung seiner Religion benötigt. In diesen Fällen muss der Mieter sich darauf verweisen lassen, dass er zur Religionsausübung auf andere Informationsträger (Internet, Druckerzeugnisse u.a.) zurückgreifen kann. 1. Die auf dem Balkon aufgestellte oder am Gebäude angebrachte Parabolantenne ist von außen deutlich sichtbar und führt zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des Gebäudes oder einer Beschädigung des Gebäudes. 2. Der Mieter hat Zugang zu einer Gemeinschaftsantenne oder zu einem Breitbandkabel. Hauptstraße 27 40764 Langefeld (Nähe Amtsgericht) Tel. : 0 21 73/1 24 00 0 21 73/1 24 12 Fax: 0 21 73/1 73 67 Postbank Köln BLZ : 370 100 50 Kto.: 205 624 507 Dresdener Bank BLZ : 300 800 00 Kto.: 655 810 000 Steuernummer 135/5129/0035 [email protected] www.rae-jarofke.de