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Lebenszyklen von Gebäuden©
ERIK STOEHR 11. Beiratskongress der KUNZE Unternehmensgruppe
AGENDA 1. Vorstellung FLOWINVEST 2. Begrifflichkeit „Lebenszyklus“ 3. Phasen der Lebenszyklen 1. 2. 3. 4.
Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase
4. Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaften 1. 2.
Unauflöslichkeit der WE-Gemeinschaft Nachhaltige Strategie der WE-Gemeinschaft
19.09.2015
11. Beiratskongress
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Vorstellung Referenz
Dipl.-Wirtsch.-Ing. Erik Stöhr Ausbildung • •
Immobilienkaufmann Diplom Wirtschaftsingenieur (FH) • Bauen und Gestalten • Ökonomie der Bauwirtschaft • Recht der Bauwirtschaft • Bewertung von Immobilien
Bisherige berufliche Erfahrung
FLOWINVEST GmbH
• 1993 – 2007: • 2007 – 2009: • Seit 2009 :
• Unternehmensgründung 2011 • EU – Markeneintragung FLOWINVEST 2011 • Geschäftsführer seit 2011
19.09.2015
Immobilienkaufmann GF Immobilienverwaltung Sachverständigenbüro E. Stöhr
11. Beiratskongress
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AGENDA 1. Vorstellung FLOWINVEST 2. Begrifflichkeit „Lebenszyklus“ 3. Phasen der Lebenszyklen 1. 2. 3. 4.
Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase
4. Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaften 1. 2.
Unauflöslichkeit der WE-Gemeinschaft Nachhaltige Strategie der WE-Gemeinschaft
19.09.2015
11. Beiratskongress
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1. Vorstellung FLOWINVEST
FLOWINVEST GmbH Objektbeispiele
Tätigkeitsschwerpunkte • • • • • • •
Analyse Due Diligence Durchführung Technische Due Diligence Analyse des Datenraums Analyse des Wartungs- u. Instandhaltungsmanagements Analyse Flächenmanagement Immobilien Revitalisierung Markt- und Standortanalysen
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Wir stellen Ihnen 3 Projekte der FLOWINVEST GmbH vor
Aus datenschutzrechtlichen Gründen wurden die Fotos in der WEB – Präsentation verfälscht.
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1. Vorstellung FLOWINVEST
FLOWINVEST GmbH
2013
Tätigkeitsschwerpunkte • • • • • • •
Analyse Due Diligence Durchführung Technische Due Diligence Analyse des Datenraums Analyse des Wartungs- u. Instandhaltungsmanagements Analyse Flächenmanagement Immobilien Revitalisierung Markt- und Standortanalysen
Objekt HAMBURG • • •
Baujahre 1924, 1927, 1935 u. 1957 30.000 qm Bruttogrundfläche (BGF) Denkmalschutz
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1. Vorstellung FLOWINVEST
FLOWINVEST GmbH
2014
Tätigkeitsschwerpunkte • • • • • • •
Analyse Due Diligence Durchführung Technische Due Diligence Analyse des Datenraums Analyse des Wartungs- u. Instandhaltungsmanagements Analyse Flächenmanagement Immobilien Revitalisierung Markt- und Standortanalysen
Objekt München • • •
Baujahr 1956, 1961/1962, Umnutzung 2008/2010 12.500 qm Bruttogrundfläche (BGF) ehemalige Fabrik, Nutzung als Büro
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1. Vorstellung FLOWINVEST
FLOWINVEST GmbH
2014
Tätigkeitsschwerpunkte • • • • • • •
Analyse Due Diligence Durchführung Technische Due Diligence Analyse des Datenraums Analyse des Wartungs- u. Instandhaltungsmanagements Analyse Flächenmanagement Immobilien Revitalisierung Markt- und Standortanalysen
Objekt DRESDEN • • •
Baujahr 1999 18.000 qm Bruttogrundfläche (BGF) Veredelter Rohbauzustand
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AGENDA 1. Vorstellung FLOWINVEST 2. Begrifflichkeit „Lebenszyklus“ 3. Phasen der Lebenszyklen 1. 2. 3. 4.
Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase
4. Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaften 1. 2.
Unauflöslichkeit der WE-Gemeinschaft Nachhaltige Strategie der WE-Gemeinschaft
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
Übernahme in einschlägige Normen • DIN 69901:2009
Projektmanagement Deutsches Institut für Normung
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
Übernahme in einschlägige Normen • DIN 69901:2009
Projektmanagement
Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mitteln für die Initiierung, Definition, Planung, Steuerung und den Abschluss von Projekten
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Deutsches Institut für Normung
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
Übernahme in einschlägige Normen • DIN 69901:2009 • DIN 18960:2008-02
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Projektmanagement Nutzungskosten im Hochbau
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2. Die Lebenszyklen
Nutzungskosten
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1 Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer)
Übernahme in einschlägige Normen • DIN 69901:2009 • DIN 18960:2008-02
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Projektmanagement Nutzungskosten im Hochbau
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2. Die Lebenszyklen
Nutzungskosten
Lebenszyklus Begrifflichkeit • •
Begriff stammt aus der Betriebswirtschaftslehre Produkte am Markt • Idee zum Produkt • Markteinführung des Produkts • Wachstum im Markt • Reifung und Verbesserung im Markt • Sättigung des Marktes • Ausscheiden aus dem Markt
Übernahme in einschlägige Normen • DIN 69901:2009 • DIN 18960:2008-02
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Projektmanagement Nutzungskosten im Hochbau
DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1 Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer)
Die Phasen der Nutzungskosten Die Nutzungskosten umfassen folgende Phasen • Übergabephase • Optimierungsphase • Betriebsphase • Modernisierungsphase • Rückgabephase • Beseitigungsphase (Nicht enthalten sind produktionsbedingte Sach- und Personalkosten)
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung
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Optionsbewertung
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung
Optionsbewertung
Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung
Optionsbewertung
Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
Es wird davon ausgegangen, dass unterschiedliche Nutzungen des Gebäudes im Lebenszyklus bestehen können. Somit werden multifunktionale Raumgestaltungen, z. B. durch Skelettbauweisen, erstellt.
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung
Wohnungseigentümergemeinschaften
Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
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AGENDA 1. Vorstellung FLOWINVEST 2. Begrifflichkeit „Lebenszyklus“ 3. Phasen der Lebenszyklen 1. 2. 3. 4.
Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase
4. Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaften 1. 2.
Unauflöslichkeit der WE-Gemeinschaft Nachhaltige Strategie der WE-Gemeinschaft
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2. Die Lebenszyklen
Unterscheidung d. Lebenszyklus Trendfortschreibung
Wohnungseigentümergemeinschaften
Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
Der Lebenszyklus wird im Wesentlichen in 4 Phasen unterschieden. Den Lebenszyklusphasen: • Neubauphase • Nutzungsphase • Erneuerungsphase • Rückbau- und Entsorgungsphase
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
3. Erneuerungsphase
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
3. Erneuerungsphase Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie • Werterhöhungsstrategie • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
3. Erneuerungsphase
4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie • Werterhöhungsstrategie • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
2. Nutzungsphase
Die Neubauphase stellt die größte Entscheidungsfreiheit im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes dar und ist für die weitere Strategie der Nutzung entscheidend. Hier wird der Grundstein für die ökonomische und die ökologische Betrachtung gelegt, ebenso für die Nutzung.
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
3. Erneuerungsphase
4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie • Werterhöhungsstrategie • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
Die Obsoleszenzstrategie (Verlotterung) ist in der Regel die Grundlage für den Rückbau (Abriss) des Gebäudes und nicht zuletzt für die Entsorgung des anfallenden Bauschutts. Das Grundstück wird freigelegt für ein Folgenutzung!
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen • Entwurfsplanung In die Entwurfsphase fließen die wesentlichen Grundlagen der Vermarktungsstrategie mit ein. „Was kann schnell am Markt abgesetzt werden?“
1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
• Bauerstellung Die Bauerstellung ist von der preiswerten (nicht billigen) Umsetzung der Vorgaben der Planung getragen. Hier ist für den Bauträger das größte Einsparpotenzial zu sehen. • Vermarktung Durch die Analyse des Marktes wird festgestellt, welche Voraussetzungen die Immobilie am Markt erfüllen muss, um diese schnell gewinnbringend abzusetzen.
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen Instandhaltungsstrategien der Nutzungsphase • Ausfallstrategie Die günstigste Variante im Betrieb der Immobilie. Versagt ein Bauprodukt, wird es ausgetauscht.
1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
• Präventivstrategie Die teuerste Variante im Betrieb der Immobilie. Bevor der Ausfall des Bauproduktes erfolgt, wird bereits vorsorglich ausgetauscht, um die Betriebssicherheit stets zu 100 % aufrecht zu erhalten. • Inspektionsstrategie Die am häufigsten gewählte Variante. Durch kontinuierliche Inspektion wird der Betriebszustand einzelner Bauteile festgestellt und dokumentiert. Es kommt zu einem bedarfsgerechten Austausch.
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen Instandhaltungsstrategien der Nutzungsphase • Werterhaltungsstrategie Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit auf ursprünglichem Niveau (Standard Baujahr). Nutzwert sinkt.
1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
• Werterhöhungsstrategie Anpassung an die voraussichtliche Entwicklung der Standards und des Komfortanspruchs der Nutzer. • Low-Level-Unterhaltungsstrategie Findet bei Mittelengpässen statt (Geldknappheit)
• Obsoleszenzstrategie Diese Strategie wird zum Ende der Nutzungsdauer angewendet.
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2. Die Lebenszyklen
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Phasen des Rückbaus und der Entsorgung • Planungsphase Der Rückbau einer Immobilie ist heute mit erheblichen Planungsmaßnahmen verbunden. Dies liegt nicht zuletzt an der gesonderten Entsorgung bzw. auch der Wiederverwendung der Bauprodukte des zu entfernenden Gebäudes. • Durchführungsphase Die Durchführungsphase der Bauleistung „Rückbau / Abriss“ ist sehr eng mit dem Entsorgungsphase verbunden. • Entsorgungsphase Die Entsorgungsphase schließt mit den Entsorgungsnachweisen der einzelnen Bauprodukte ab.
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AGENDA 1. Vorstellung FLOWINVEST 2. Begrifflichkeit „Lebenszyklus“ 3. Phasen der Lebenszyklen 1. 2. 3. 4.
Neubauphase Nutzungsphase Erneuerungsphase Rückbau- und Entsorgungsphase
4. Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaften 1. 2.
Unauflöslichkeit der WE-Gemeinschaft Nachhaltige Strategie der WE-Gemeinschaft
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
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§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) 1Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
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§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) 1Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichrkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 1. Kraft Gesetzes im Falle der Vereinigung aller WEs-Rechte
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 1. Kraft Gesetzes im Falle der Vereinigung aller WEs-Rechte Vereinigen sich, sei es durch sukzessiven rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Erwerb oder durch Enteignung, sämtliche Wohnungseigentums-Rechte in der Hand eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgehoben. Der nunmehrige Alleineigentümer kann die Schließung der Wohnungsgrundbücher nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 beantragen (Quelle: Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, Klein, WEG § 11 Unauflösbarkeit der Gemeinschaft)
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 2. durch einvernehmliche Aufhebung des Sondereigentums (SEs)
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 2. durch einvernehmliche Aufhebung des Sodereigentums Das geschieht durch die Aufhebung des Sondereigentums oder durch allseitigen Verzicht auf das Grundstückseigentum
(Quelle: Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, Klein, WEG § 11 Unauflösbarkeit der Gemeinschaft)
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflöslichkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflösbarkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 3. Bei Zerstörung, sofern keine Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht.
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3. Besonderheiten der WEG
Unauflösbarkeit 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
§ 11 WoEigG - Unauflöslichkeit der Gemeinschaft (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
Eine Ausnahme zur Unauflöslichkeit nach § 11 (3) Satz 3WoEigG, die Norm ist nicht absolut, besteht wie folgt 3. Bei Zerstörung, sofern keine Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht. Diese Verpflichtung finden Sie (in der Regel) in allen Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wieder. (Quelle: Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, Klein, WEG § 11 Unauflösbarkeit der Gemeinschaft)
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase 2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
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11. Beiratskongress
Unwahrscheinlich
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
Keinen Einfluss
2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
19.09.2015
11. Beiratskongress
Unwahrscheinlich
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
Keinen Einfluss
2. Nutzungsphase
Einflussbereich der Eigentümer
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
19.09.2015
11. Beiratskongress
Unwahrscheinlich
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
Keinen Einfluss
2. Nutzungsphase
Einflussbereich der Eigentümer
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Unwahrscheinlich
Ergebnis Eine Eigentümergemeinschaft löst sich nicht auf. Das Gebäude besteht fort.
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
Keinen Einfluss
2. Nutzungsphase
Einflussbereich der Eigentümer
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Unwahrscheinlich
Ergebnis Eine Eigentümergemeinschaft löst sich nicht auf. Das Gebäude besteht fort. Ähnlich wie im Denkmalschutz 19.09.2015
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3. Besonderheiten der WEG
Lebenszyklusphasen 1. Neubauphase
Keinen Einfluss
2. Nutzungsphase
Einflussbereich der Eigentümer
3. Erneuerungsphase 4. Rückbau- u. Entsorgungsphase
Unwahrscheinlich
Ableitung aus dem Denkmalschutz Ziel des Denkmalschutzes: Das Denkmal ist dauerhalft zu erhalten und nicht zu verfälschen, zu beschädigen, zu beeinträchtigen oder zu zerstören. 19.09.2015
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG
2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase
19.09.2015
Einflussbereich der Eigentümer
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG
2. Nutzungsphase
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Betriebskonzept = Wohnen
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG
2. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase
Betriebskonzept = Wohnen Instandhaltung - Instandsetzung Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie • Werterhöhungsstrategie • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
3. Erneuerungsphase
Strategische Entscheidung: • Ausfallstrategie • Präventivstrategie • Inspektionsstrategie Die am häufigsten gewählte Variante. Durch kontinuierliche Inspektion wird der Betriebszustand einzelner Bauteile festgestellt und dokumentiert. Es kommt zu einem bedarfsgerechten Austausch.
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie In den ersten Jahren des Gebäudes vorrangige Strategie. • Werterhöhungsstrategie Ab ca. dem 15. Jahr des Gebäudes die zielführendste Strategie zum Kapitalerhalt bzw. zur Kapitalmehrung. • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
3. Erneuerungsphase
Strategische Entscheidung: • Inspektionsstrategie Die am häufigsten gewählte Variante. Durch kontinuierliche Inspektion wird der Betriebszustand einzelner Bauteile festgestellt und dokumentiert. Es kommt zu einem bedarfsgerechten Austausch.
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie In den ersten Jahren des Gebäudes vorrangige Strategie. • Werterhöhungsstrategie Ab ca. dem 15. Jahr des Gebäudes die zielführendste Strategie zum Kapitalerhalt bzw. zur Kapitalmehrung.
Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit
19.09.2015
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
3. Erneuerungsphase
Strategische Entscheidung: • Inspektionsstrategie Die am häufigsten gewählte Variante. Durch kontinuierliche Inspektion wird der Betriebszustand einzelner Bauteile festgestellt und dokumentiert. Es kommt zu einem bedarfsgerechten Austausch.
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie In den ersten Jahren des Gebäudes vorrangige Strategie. • Werterhöhungsstrategie Ab ca. dem 15. Jahr des Gebäudes die zielführendste Strategie zum Kapitalerhalt bzw. zur Kapitalmehrung.
Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit
19.09.2015
11. Beiratskongress
57
3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
Ableitung von Industriedienstleister 3. Erneuerungsphase
Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit
DIN 31051:2012-09
19.09.2015
Grundlagen der Instandhaltung
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
Ableitung von Industriedienstleister 3. Erneuerungsphase
Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit
DIN 31051:2012-09
Grundlagen der Instandhaltung
Ursprung der Norm Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit einer industriellen Produktionseinheit Übertragung auf Gebäude durch Industriedienstleister 19.09.2015
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 2. Nutzungsphase Wohnen
Ableitung von Industriedienstleister 3. Erneuerungsphase
DIN 31051:2012-09
Grundlagen der Instandhaltung
„Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus (4.6.5) einer Einheit (4.2.1), die dem Erhalt oder der Wiederherstellung ihres funktionsfähigen Zustands dient, sodass sie die geforderte Funktion (4.5.1) erfüllen kann“
19.09.2015
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG DIN 31051:2012-09
19.09.2015
Grundlagen der Instandhaltung
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG DIN 31051:2012-09
Grundlagen der Instandhaltung
Werterhaltungsstrategie
19.09.2015
11. Beiratskongress
Werterhöhungsstrategie
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG
Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats
19.09.2015
Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Einheit (4.2.1) einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung (4.3.1) und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung (4.3.5)
DIN 31051:2012-09
physische Maßnahme, die ausgeführt wird, um die Funktion (4.5.1) einer fehlerhaften Einheit (4.2.1) wiederherzustellen
11. Beiratskongress
Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Zuverlässigkeit und/oder Instandhaltbarkeit und/oder Sicherheit einer Einheit (4.2.1), ohne ihre ursprüngliche Funktion (4.5.1) zu ändern
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG
Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats
19.09.2015
Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Einheit (4.2.1) einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung (4.3.1) und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung (4.3.5)
DIN 31051:2012-09
physische Maßnahme, die ausgeführt wird, um die Funktion (4.5.1) einer fehlerhaften Einheit (4.2.1) wiederherzustellen
11. Beiratskongress
Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Zuverlässigkeit und/oder Instandhaltbarkeit und/oder Sicherheit einer Einheit (4.2.1), ohne ihre ursprüngliche Funktion (4.5.1) zu ändern
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung Nutzungsphase
Es wird davon ausgegangen, dass eine gleichbleibende Nutzung des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus bestehen bleibt. Somit von der Planung bis zur Freilegung des Grundstücks
Erneuerungsphase
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Erneuerungsphase
19.09.2015
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Die Strategie der Nutzungsphase umfasst zwei Konzepte: • Flächenkonzept • Betriebskonzept
Erneuerungsphase
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Strategie der Gebäudenutzung: • Werterhaltungsstrategie • Werterhöhungsstrategie • Low-Level-Unterhaltsstrategie • Obsoleszenzstrategie (Verlotterungsstrategie)
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhöhungsstrategie
19.09.2015
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhöhungsstrategie
Nutzungskosten
19.09.2015
Übernahme aus der DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhaltungsstrategie
Nutzungskosten
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DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1 Alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer)
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhaltungsstrategie
Nutzungskosten DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1
19.09.2015
Die Nutzungskosten unterliegen bestimmten Phasen:
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhaltungsstrategie
Nutzungskosten DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1
19.09.2015
Die Nutzungskosten unterliegen bestimmten Phasen: 1. Betriebsphase 2. Optimierungsphase 3. Modernisierungsphase
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Trendfortschreibung
gleichbleibende Nutzung des Gebäudes
Nutzungsphase
Betriebskonzept = Wohnen
Erneuerungsphase
Werterhaltungsstrategie u./o. Werterhaltungsstrategie
Nutzungskosten DIN 18960:2008-02 Nr. 3.1
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1. Betriebsphase Im laufenden Betrieb wird durch die Inspektionsstrategie eine stetige Dokumentation mit erreicht. 2. Optimierungsphase Auf der Grundlage der Dokumentation der Inspektionen kann ein zielgerechte Optimierung des Gebäudes und der technischen Anlagen stattfinden. 3. Modernisierungsphase In der Modernisierungsphase werden Optimierungen durchgeführt, die nicht während des laufenden Betriebs möglich sind.
11. Beiratskongress
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG Neubauphase
(Bsp. WE-Gemeinschaft Bj. 1990)
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Bedarfsermittlung Entwurfs- u. Genehmigungsplanung
Modernisierung
Realisierung / Herstellung
Modernisierung
Modernisierung
Betriebs- u. Optimierungsphase
Betriebsphase Optimierungsphase
Planungsphase
-1,5 -4,5 -3,5
0
10
1990
2000
19.09.2015
15
17 19
2005 2007 2009
30
40
2020
2030
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N Jahr
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Nutzungsphase
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Wie können Sie als Verwaltungsbeiräte auf den Lebenszyklus einwirken?
~N
0
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Inspektionsstrategie
0
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17
30
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N
40
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
1. Wichtige Entscheidung Standard Baujahr
Werterhöhungsstrategie
Inspektionsstrategie
80 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie
0
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N
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Werterhöhungsstrategie
100 % Standard
Werterhöhungsstrategie Werterhöhungsstrategie
Inspektionsstrategie
80 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie Werterhaltungsstrategie
50 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie
0
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17
30
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N
40
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Werterhöhungsstrategie
Standard Baujahr
Werterhöhungsstrategie Werterhöhungsstrategie
Inspektionsstrategie
Werterhaltungsstrategie Werterhaltungsstrategie Werterhaltungsstrategie
0
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30
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N
40
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Werterhöhungsstrategie
Standard Baujahr
Werterhöhungsstrategie Werterhöhungsstrategie
Inspektionsstrategie
80 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie Werterhaltungsstrategie
50 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie
0
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N
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
1. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Werterhöhungsstrategie
Standard Baujahr
Werterhöhungsstrategie Werterhöhungsstrategie
Inspektionsstrategie
80 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie Werterhaltungsstrategie
50 % Bj. Standard
Werterhaltungsstrategie
0
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17
30
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N
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Nutzungsphase
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Empfehlung an die Verwaltungsbeiräte:
~N
0
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Nutzungsphase
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Empfehlung an die Verwaltungsbeiräte: - Inspektionsstrategie
~N
0
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Nutzungsphase
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Empfehlung an die Verwaltungsbeiräte: - Inspektionsstrategie - Werterhöhungsstrategie
~N
0
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3. Besonderheiten der WEG
Nachhaltige Strategie der WEG 1. Nutzungsphase
1. Erneuerungsphase 2. Nutzungsphase
2. Erneuerungsphase 3. Nutzungsphase
3. Erneuerungsphase 4. Nutzungsphase
Empfehlung an die Verwaltungsbeiräte: - Inspektionsstrategie - Werterhöhungsstrategie - Bilden Sie von Beginn der WE-Gem. eine angepasste Rücklage ~N
0
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Lebenszyklus von Gebäuden
Danke für Ihre Aufmerksamkeit Für Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung Dipl.-Wirtsch.-Ing. Erik Stöhr ©Das
gesamte Werk ist urheberrechtlich geschützt und unterliegt dem Copyright. Vervielfältigung, Druck, Verwendung , im Ganzen oder in Teilen, ist ohne die Zustimmung des Verfassers nicht gestattet. (© Dipl.-Wirtsch.-Ing. Erik Stöhr, 2015)
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