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BAULEITPLANUNG DER GEMEINDE PÄHL Bebauung „Nördlich der Ammerseestraße“ vereinfachtes Verfahren/Innenentwicklung § 13/§ 13a BauGB
Begründung nach § 2 Baugesetzbuch
Teil I
Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Seite
2 - 27
Teil II
Eingriffsregelung u. Umweltbericht
Seite
28 - 33
Planfertiger:
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15 83661 Lenggries
Planungsstand:
Vorentwurf für frühzeitige Beteiligung
Plandatum:
7. Juli 2015
Die Begründung umfasst 33 Seiten.
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
TEIL I STÄDTEBAULICHER/ORTSPLANERISCHER TEIL Inhaltsverzeichnis: 1
Präambel/Anlass .....................................................................................................4
1.1
Planungsgegenstand ................................................................................................4
1.2
Planungserfordernis ..................................................................................................4
1.3
Planungsziele ............................................................................................................4
2
Grundlagen ..............................................................................................................5
2.1
Rechtsgrundlagen .....................................................................................................5
2.2
Verfahrensablauf .......................................................................................................5
2.3
Bestehende planungsrechtliche Situation ..................................................................5
2.3.1
Vorbereitende Bauleitplanung ................................................ .................................. 5
3
Beschreibung des Plangebietes/Bestandsaufnahme ........................................... 6
3.1
Lage im Ort/Historie ..................................................................................................6
3.2
Vorhandene Nutzungen ............................................................................................6
3.3
Baustruktur/Baugestalt ..............................................................................................7
3.4
Erschließung (siehe Karte Nr. 6) ...............................................................................7
3.5
Topografie/Grünstruktur ............................................................................................8
3.6
Fehlentwicklungen ....................................................................................................8
3.7
Zusammenfassung Bestandsaufnahme ....................................................................9
3.8
Tabelle 1, Bestandsaufnahme „Nördlich der Ammerseestraße“ .............................. 10
3.9
Karten- und Planverzeichnis als DIN-A4-Blätter ...................................................... 12
3.9.1
Nr. 1 Ausschnitt Flächennutzungsplan und Geltungsbereich des Bebauungsplans ................................. M 1:2000 ................. 13
3.9.2
Nr. 2 Luftbild des Plangebiets mit Umgebung ........................ M 1:2000 ................. 14
3.9.3
Nr. 3 Nutzungsvielfalt ............................................................ M 1:2000 ................. 15
3.9.4
Nr. 4 Baustruktur/Baugestalt ................................................. M 1:2000 ................. 16
3.9.5
Nr. 5 Baukörpertypologie ....................................................... M 1:300 ................... 17
3.9.6
Nr. 6 Erschließung/Versiegelung ........................................... M 1:2000 ................. 18
3.9.7
Nr. 7 Topografie/Grünstruktur ................................................ M 1:2000 ................. 19
3.9.8
Im Anhang ein detaillierter Bestandslageplan M 1:500 auf der Grundlage einer differenzierten Bestandsaufnahme Ing.-Büro Häring und L’Arch. Erhard. ................ 19
4
Ortsplanerisches Leitbild .....................................................................................20
4.1
Erläuterungen zur Planung ......................................................................................21
4.1.1
Nr. 8 Untersuchung Ortsbild .................................................. M 1:2000 ................. 21
4.1.2
Nr. 9 Untersuchung Innenraumpotenziale ............................. M 1:2000 ................. 22
4.1.3
Nr. 10 Planungsziele ............................................................. M 1:2000 ................. 23
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
Stand 01.07.2015
5
Planinhalte/Begründung der Festsetzungen ....................................................... 24
5.1
Allgemeine Begründung ..........................................................................................24
5.2
Begründung für Einzelbereiche ...............................................................................25
5.2.1
Landwirtschaftliche Anwesen ................................................. ................................ 25
5.2.2
Ausschöpfung von Baulandreserven ...................................... ................................ 25
5.3
Sonstige Festsetzungen ..........................................................................................25
5.4
Grünordnerische Festsetzungen .............................................................................26
5.5
Hinweise .................................................................................................................26
5.6
Zusammenfassung der Begründung ....................................................................... 26
6
Auswirkungen der Planung ..................................................................................26
6.1
Bodenordnende Maßnahmen ..................................................................................26
6.2
Auswirkungen auf Natur und Landschaft ................................................................. 27
6.3
Kosten für die Gemeinde Pähl.................................................................................27
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
1
Stand 01.07.2015
Präambel/Anlass Ein Bebauungsplan schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Diese sollen durch wenige, aber eindeutige und sinnfällige Festsetzungen dem ortsplanerischen und landschaftlichen Konzept der Gemeinde Pähl entsprechen und langfristig Bestand haben.
1.1
Planungsgegenstand Planungsgegenstand ist das innerörtliche Quartier nördlich der Ammerseestraße in einer Größe von ca. 3,1 ha. Das Gebiet ist geprägt durch vorhandene Bebauung mit unterschiedlichen Nutzungen und noch unbebauten Freiflächen.
1.2
Planungserfordernis Im Zuge der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange zu Bauleitplanungen der Gemeinde Pähl wurde wiederholt auf den raumplanerischen Vorrang der Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung hingewiesen. Die Gemeinde Pähl verfolgt diese Zielsetzung in Verbindung mit der Sicherung des Ortsbilds und hat am 11.09.2014 den grundsätzlichen Aufstellungsbeschluss gefasst. Dieser Beschluss wurde ergänzt durch die Einbeziehung des Grundstücks Flurnummer 231 – Ammerseestraße Nr. 36 (landwirtschaftliches Anwesen), welches Bestandteil des Bebauungsplans „Am Schlosspark“ 1995 ist, aber nach Empfehlung des Landratsamts wegen überholter Festsetzungen (sogenannter „einfacher“ Bebauungsplan) einer zeitgemäßen Aktualisierung im Hinblick auf die Gebietsplanung bedarf. Weiterhin sind nach Abklärung mit der Genehmigungsbehörde die Regularien nach § 13a BauGB „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ anzuwenden, insbesondere weil die Grundflächen nach Abs. 1.1 § 13a deutlich unter 20.000 m² liegen und die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gegeben sind. Planungserfordernis ist insbesondere durch die vom Gemeinderat gemäß Beschluss vom 11.09.2014 erlassene Veränderungssperre gegeben.
1.3
Planungsziele Vorrangige Planungsziele sind • • •
die Sicherung des Ortsbilds, eine nachhaltige Innenraumentwicklung, die Ausweisung als gemischte Baufläche gemäß Aufstellungsbeschluss.
Dabei kommt der Erfassung und Bewertung des vorhandenen Bestands als Grundlage ortsplanerischer Konzeption und daraus abgeleiteten Festsetzungen besondere Bedeutung zu.
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Grundlagen
2.1
Rechtsgrundlagen •
Stand 01.07.2015
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, zuletzt geändert 20. September 2013 Hinweis: Somit ist auch die Novelle 2013 des Baugesetzbuchs (Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklungen des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013) mit ihren wesentlichen Inhalten berücksichtigt.
•
•
• • •
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist Bayerische Bauordnung (BayBo) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588), zuletzt geändert durch § 1 Nummer 13 des Gesetzes vom 8. April 2013 (GVBI S. 174) Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) vom 23. November 2011 Leitfaden des StMLU, Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, ergänzende Fassung 2003 Planzeichenverordnung (PlanZV 90) 1990 vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geänderter Artikel 2 G vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) sowie als fachliche Hilfe:
•
2.2
Hinweise für die Ausarbeitung und Aufstellung der Bauleitpläne (Planungshilfen – PLH): Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 30.07.1982 (MABI S. 517)
Verfahrensablauf Das Bebauungsplanverfahren wird gemäß den Vorschriften und Verfahrensschritten des BauGB durchgeführt. Dabei wird auf die besonderen Möglichkeiten des „vereinfachten“ und „beschleunigten“ Verfahrens nach § 13a Absatz 1 und 2 hingewiesen. Dies beinhaltet auch die Bearbeitung der Eingriffsregelung und den Umweltbericht.
2.3
Bestehende planungsrechtliche Situation
2.3.1
Vorbereitende Bauleitplanung Dieser Bebauungsplan steht im Einklang mit den Ausweisungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde Pähl vom Februar 2012. Dort ist die Fläche als „gemischte Baufläche“ (siehe Karte Nr. 1) dargestellt.
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Beschreibung des Plangebietes/Bestandsaufnahme
3.1
Lage im Ort/Historie
Stand 01.07.2015
Das Plangebiet (siehe Luftbild Karte Nr. 2) erstreckt sich von der Ortsmitte entlang dem Verlauf des Burgleitenbachs und der begleitenden Ammerseestraße auf eine Länge von ca. 450 m leicht abfallend nach Westen und stellt eine „historische Meile“ im Ortsgebiet dar. Beidseits des Burgleitenbachs siedelten schon im 14./15. Jahrhundert Landwirte – mit dem Schwerpunkt auf der Südseite (orografisch linkes Ufer), auf der Nordseite im Bebauungsplangebiet sind nur noch 3 von ursprünglich 11 landwirtschaftlichen Anwesen oder Sölden erhalten bzw. landwirtschaftlich genutzt. (Auf der Südseite 3 Höfe von ursprünglich 16.) Das Plangebiet hat also siedlungsgeschichtliche Bedeutung. Diese wird verstärkt durch den im oberen Teil angrenzenden Schlosspark mit dem Unteren Schloss Pähl (aus dem 16. Jahrhundert), im Geltungsbereich liegend. Die ortsräumliche Prägung ist sowohl geschichtlich als auch durch die vorhandenen, zum Teil denkmalgeschützten Bauten und landwirtschaftlichen Anwesen von Bedeutung. Im Lauf der Zeit fanden Veränderungen, Umnutzungen und Neubaumaßnahmen statt. Die Vielfalt und Ungewissheit der Entwicklung bedürfen sorgfältiger Überlegungen, welche auf nachvollziehbarer Bestandsaufnahme beruhen. 3.2
Vorhandene Nutzungen Die Vielfalt unterschiedlicher Nutzungen der 18 Hauptgebäude wurde gesondert erfasst (siehe Karte Nr. 3) und differenziert dargestellt: 2 denkmalgeschützte Gebäude 3 landwirtschaftliche Anwesen 5 Mischnutzungen Wohnen/Gewerbe 6 (reine) Wohngebäude 2 leerstehende Gebäude sowie ca. 15 Nebengebäude Bei den derzeit genutzten landwirtschaftlichen Anwesen wurden die planungsrechtlich relevanten Emissionsisobaren mit 30 m Umgriff (da Mischgebiet) eingetragen. Ergänzend wurden die Zahl der Wohneinheiten und die Grundflächen von Hauptund Nebengebäuden ermittelt und daraus die Grundflächenzahl je Grundstück berechnet (siehe Tabelle 1 Seite 10). Bezogen nur auf Hauptgebäude ergibt sich eine GRZ von 0,19, mit Einschluss der Nebengebäude 0,30 als Mittelwert, da sich die Nebengebäudeerfassung als schwierig herausstellte. Die „reinen“ Wohnhäuser, meist Bauten neueren Datums, weisen die höchste GRZ mit 0,33 bis 0,42 auf. In den Gebäuden mit Mischnutzung, das heißt Wohnen und Gewerbe, ist das Dienstleistungsgewerbe vorherrschend (zum Beispiel Banken, Labors, Kunsthandwerk und ein Dorfladen), Handwerksbetriebe sind nicht vorhanden.
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Stand 01.07.2015
Insgesamt ist eine gewachsene und verträgliche, weitgehend störungsfreie Mischung von Wohn- und Geschäftsgebäuden sowie landwirtschaftlichen Anwesen festzustellen, sowohl mit Merkmalen eines Dorf- als auch Mischgebiets im Sinne der BauNVO (§§ 5 und 6). 3.3
Baustruktur/Baugestalt Da die Sicherung des Ortsbilds als wesentliches Planungsziel von großer Bedeutung ist, sind die detaillierten Erhebungen hierzu in Karte Nr. 4/5 zeichnerisch dargestellt und in Tabelle 1 mit Eckwerten aufgelistet. Die Höhen der Baukörper und deren Dachneigungen wurden vermessungstechnisch aufgenommen (nicht geschätzt), wobei hinsichtlich der Wandhöhen (zum Teil im vermessungstechnischen „Vorblick“ nicht ersichtlich) die Dachrinnenhöhen erfasst werden und somit für die Wandhöhen ein Zuschlag von ca. 20 bis 40 cm zu ermitteln ist, abgesehen von tatsächlich einzelnen Geländeverläufen im Gebäudeumgriff. Zur Verdeutlichung sind drei typologische Baukörper schematisch im Schnitt dargestellt. Zusammenfassung: Dachform:
überwiegend Satteldach mit Ziegeldeckung, denkmalgeschützte Gebäude mit Halbwalm
Anzahl der Geschosse:
E+I+D
Wandhöhen:
von 4,5 m (niedrigste Höhe) bis 7,20 m (Schloss 9,20 m), im Mittel 6,20 m
Dachneigungen:
von 21° bis 48° (Denkmal), im Mittel 33°
Fassaden:
meist helle Putzfassaden, auch holzverschaltes Obergeschoss; landwirtschaftliche Anwesen: • Wohnhaus vollflächig verputzt • Tennen Holzverschlag
Als das Ortsbild prägende Gebäude entlang der Ammerseestraße sind 7 von 13 hervorzuheben: • • •
die denkmalgeschützten Gebäude an der Straße und im Schlosspark (Haus Nr. 4, 6, 12) die 3 landwirtschaftlichen Anwesen (Haus Nr. 14, 36, 54), das renovierte Haus Nr. 30.
Die anderen Baukörper, zum Teil als „Hinterlieger“, tragen aber in Anordnung, Bauweise und Baugestalt gleichermaßen zur Ensemblewirkung bei. 3.4
Erschließung (siehe Karte Nr. 6) Das uralte Erschließungsband der Ammerseestraße wurde durch den Bau der Umgehung in hohem Maße entlastet und stellt keine Belastung mehr dar. Durch das Fehlen von ausgewiesenen Längsparkplätzen ist zugleich ein schöner Anblick der Fassaden im Ortsbild gegeben. Als weitere öffentliche Straße tangieren im Norden und Osten die Berndorfer Straße und die Bügelerschließung „Am Schlosspark“ das Plangebiet.
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Stand 01.07.2015
Die Gebäude und Anwesen einschließlich der Hinterlieger sind allesamt durch private Zufahrten in der Erschließung gesichert und mit ausreichend Parkmöglichkeiten ausgestattet. Während bei Wohn- und Geschäftsgebäuden die Stellplätze meist gepflastert oder mit Garagen versehen sind, bestehen bei landwirtschaftlichen Gebäuden die Betriebsflächen überwiegend aus wasserdurchlässigen Belägen. Eine negative Ausnahme bildet die große Pflasterfläche am Dorfladen beim westlichen Ortseingang. Auf Flurnummer 233, Ammerseestraße 38 bis 42, befindet sich eine (das heißt die einzige) Anwohnertiefgarage. Der Anteil der Erschließungsflächen ist noch ortsbildverträglich und nur in Teilen übermäßig versiegelt. 3.5
Topografie/Grünstruktur Das Plangebiet gliedert sich in zwei Ebenen: • •
der oben liegende Schlosspark im Mittel auf 572 m üNN, welcher sich durch eine Stützmauer gegen Westen abhebt, das ebenflächig erscheinende Siedlungsgebiet, leicht von Osten (~ 570 m üNN) mit ca. 1,8 % bzw. 7,50 m Höhenunterschied nach Westen geneigt (~ 562.50 m üNN).
Die Grünstruktur ist geprägt vom bachbegleitenden Grünzug entlang der Ammerseestraße bzw. dem Burgleitenbach und der mächtigen Grünkulisse des Schlossparks sowie vereinzelten alten Flurbäumen und einem Obstanger (siehe Karte Nr. 7). Im Zuge der Bestandsaufnahme wurden die erhaltenswerten Einzelbäume erfasst. Die einzige offene Fläche ist die Wiese auf Flurnummer 233/2. Ein besonderes Merkmal der Grünstruktur sind die straßenseitigen Vorgärten mit Staketenzäunen vor allen Gebäuden (sofern deren Fassaden nicht gehsteigbündig errichtet sind). Besondere Gehölzarten oder schützenswerte Biotoptypen wurden mit Ausnahme des Schlossparks nicht vorgefunden und auch nicht amtlich kartiert. 3.6
Fehlentwicklungen Strukturelle Fehlentwicklungen hinsichtlich der Nutzungen (Mix) sind im Plangebiet nicht vorhanden und nicht erkennbar. Als negative Erscheinungen der Baugestaltung wurden festgestellt: • • • •
gefliester Gebäudesockel am Baudenkmal Ammerseestraße Nr. 12, Stahl-Außentreppen-„Ungetüm“ über 2 Geschosse auf der Rückseite Ammerseestraße Nr. 18 ungepflegte Bausubstanz Ammerseestraße Nr. 44 und 46 (leerstehend), große versiegelte Parkplatzfläche ohne Bewuchs und Struktur am westlichen Ortseingang, Ammerseestraße Nr. 54, vor dem Dorfladen.
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3.7
Stand 01.07.2015
Zusammenfassung Bestandsaufnahme Die faktischen Ergebnisse der Bestandsaufnahme sind in den Karten Nr. 1 bis 7 dargestellt und in Tabelle 1 summarisch erfasst und bewertet. Eine qualitative Bewertung lässt sich wie folgt zusammenfassen: Das Plangebiet an der Ammerseestraße ist eine gewachsene, geschichtsträchtige Dorfstruktur, welche sowohl vom Erscheinungsbild als auch in der Nutzungsvielfalt als erhaltenswertes und zu sicherndes Ensemble zu bewerten ist. Für die zukünftige Entwicklung werden die Zielvorstellungen aus der Bestandsbewertung abgeleitet.
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Bestandsplan "Nördlich der Ammerseestraße" Bestandsaufnahme - Bestandsbewertung lfd. Zeile
Haus Nr.
Flurst. Nr.
1
4
213
2
6
214
Größe in m²
Bezeichnung Nutzung
1340 Mischnutzung: Schlosswerkstatt, Labor, Wohnen 20877 Mischnutzung: anteilig ~ "Unteres Schloss",
3 4 5
12 14 14a
217 218 218/1
4600 Galerie und Wohnen 1242 Mischnutzung: "Sparkasse" und Wohnen 2402 Landw. Anwesen "Roßmiche" seit 1651 800 Einfamilienhaus (Neubau)
Tabelle 1 - Blatt 1
Besonderes Merkmal
Anzahl Baujahr der WE (ca.) (ca.)
Baumbestand Parkplatz
4
denkmalgeschützt
?
denkmalgeschützt ortsbildprägend
2
Zustand
Gebäude
++
16.Jh.
18. Jh.
Geschosse
E+I+D
++
++
traufständig
230
72 300
Halb-Walm 0,06 WH 9,20/46°
freistehend im Park
Zufahrt und ca. 10 STP
125 440 338 840 60 180 66
Halb-Walm 0,35 WH 5,40/48° WH 6,20/24° 0,35 Satteldach 0,22 WH 5,30/21° Satteldach
traufständig giebelständ.
Zufahrt 2-3 STP/Gar. 2-3 STP/Gar.
Hinterlieger
2 STP/Hof
giebelständ.
4 STP in Gar.
240 35
0,32 WH 5,60/36° Satteldach mit Quergiebel Satteldach 0,30 WH 6,0/35° Satteldach WH 6,0/35° Satteldach 0,33 WH 5,0/35° Satteldach 0,25 WH 6,70/48° Satteldach 0,28 WH 7,0/35° Satteldach 0,33 WH Satteldach 0,42 WH 6,0/28° Satteldach 0,43 WH 5,20/33°
E+I E+I+D (II) E+(?) 120
6
18
220
7
20
221 225
8
22
225
244 Wohnhaus 510 "Beim Schmid" seit 1630 1195 Wohnhaus/Wohnnutzung "Beim Petzenklas"seit 1671 = ein Wohnhaus (östliche Einheit) Grundst.
9 10 11
24/24a 26/28a 30
12
32
13
(36)
14 15
38-42 44
LAE Fritz Erhard 01.07.2015
227
1346 Wohnaus, Dreispänner (Neubau) 227 = ein Wohnhaus, Vierspänner Grundst. (Neubau) 227/1 1003 Mischnutzung: "Raiffeisen" und Wohnen 229 517 Mischnutzung: Praxis und Wohnen 231 2021 Landw. Anwesen "Klasbauer" seit 1600 233 703 Wohnhaus, Vierspänner (Neubau) 235 890 Wohnhaus Legenden:
allseitig Putz
3
++
E+I+D (II)
2?
++
E+I (II)
Rückseite
175 240
Bestandteil Dreispänner westseitig 4 Garagen UG
1
++
2
++
4 Biberdeckung mit 8 Gauben
2-4?
++ renov. 1988
+++
E+I+D 90
365
180
180
275
455 60 252
E+I+D E+I E+I+D 192
+
E+I
+
E+I
145 ortsbildprägend
2
444 6
+++
E+I+D (II) 290
+++ = sehr gut ++ = gut + = ordentlich
derzeit ± E+I (1)unbeohnt ± = in Teilen instandsetzungsbedürftig - = instandsetzungsbedürftig
zugehörige Erschließung
Satteldach 0,30 WH 7,20/31°
500 1
Lage zum Straßenbild
GRZ m²
135 387
315 +
Bauform GG m²
252 III
"Zapferböck"
1-2?
GR WG m²
243
220 664 12 300 144 387
Zufahrt und ca. 10 STP
traufständig 2-3 STP/Hof Hinterlieger
1 STP
Hinterlieger
4 Gar./UG
Hinterlieger
4 Gar./UG
Hinterlieger traufständig giebelständ.
3 Gar./7 STP im Hof ? im Hof
giebelständ.
Zufahrt
traufständig
mind. 6-8 STP in Tgar. ?
traufständig tr
GR WG = Grundfläche Wohngeb. GG = Grundfl. ges. einschl. Nebengeb. GRZ = Grundflächenzahl § 19 BauNVO
SD = Satteldach WH = Wandhöhe 48° = Dachneigung
Bestandsplan "Nördlich der Ammerseestraße" Bestandsaufnahme - Bestandsbewertung lfd. Zeile
Haus Nr.
Flurst. Nr.
16
46
237
17 18 19
20
21 22 23 24 25
50 52 54
239 241 241
18
Größe in m²
Bezeichnung Nutzung
Tabelle 1 - Blatt 2
Besonderes Merkmal
Anzahl Baujahr der WE (ca.) (ca.) derzeit (1)unbewohnt
1083 Wohnhaus, vormals "Beim Unterpetz" seit 1662 1003 Wohnhaus Wohnhaus (zu 5191) 5191 Landw. Anwesen = ein und Hofladen (Metzgerei) Grundst. und 3 bis 4 Nebengebäude "Beim Mosch" 1598
Zustand
Gebäude
±
++ kleines Häusl
1
+
Geschosse
GR WG m²
E+D (I)
GRZ m²
ortsbildprägend, große Pflasterflächen
++
Satteldach 0,20 WH 4,50
traufständig
Satteldach 0,26 WH 5,50/35° Satteld./ZNG WH 4,3/~48° Satteldach WH 6,50
giebelständ.
170
91 260
Zufahrt über 44 (zus.häng. Gebäude) 5 STP in Gar.
Hinterlieger
1-2 STP/Hof
traufständig
11 STP/Hof
E+I E (D)
E+I (II)
452 80 627
arrond.
4730 4700
unbebaute Grundstücke: Wiese 233/2 1441 mächtiger Baumbestand entlang Nordgrenze Hinterlieg. 1701 1327 Erschließung von Norden über Bernsdorfer Straße Funktionsfläche für landw. Anwesen Nr. 54?? Haus 32 230 1554 Erschließung von Norden über Straße "Am Schlosspark" Fl.Nr. 1706/5 Wiese mit 2 Schupfen bestanden 3 4322 Zwischensumme unbebaute Grundstücke
26 27 28 29 30
Zufahrten/Erschließungen: Zufahrt 223 65 Zufahrt 227/2 309 gepflasterte Zufahrt für Hinterlieger u. Parkplatz Raiffeisen Wegerl 227/3 132 Wegerl 233/1 168 nicht im Geltungsbereich, zu Haus Nr. 36/Fl. 231 gehörend
31 32
Zufahrt 5
145 Zufahrt zu
Fl.Nr. 233
(Haus 38-42) u. 233/2 Wiese 819 Zwischensumme Zufahrten/Erschließungen
zugehörige Erschließung
65 212
1090
1-2?
Lage zum Straßenbild
147
95
26090 Zwischensumme Gebäude 26100 arrond.
233/3
Bauform GG m²
1720 0,33 2513 7182 0,30 Mittelwert 7200 0,19 netto GRZ
0
0
0,00
0
0
0,00
31231 m² Gesamtfläche LAE Fritz Erhard 01.07.2015
Legenden:
+++ = sehr gut ++ = gut + = ordentlich
± = in Teilen instandsetzungsbedürftig - = instandsetzungsbedürftig
GR WG = Grundfläche Wohngeb. GG = Grundfl. ges. einschl. Nebengeb. GRZ = Grundflächenzahl § 19 BauNVO Hinweis: bei landwirtschaftlichen Gebäuden WG = Wohnfläche + Tennenfläche
SD = Satteldach WH = Wandhöhe 48° = Dachneigung
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
3.9
Stand 01.07.2015
Karten- und Planverzeichnis als DIN-A4-Blätter Nr. 1
Ausschnitt Flächennutzungsplan und Geltungsbereich des Bebauungsplans
M 1:2000
Nr. 2
Luftbilde des Plangebiets mit Umgebung
M 1:2000
Nr. 3
Nutzungsvielfalt
M 1:2000
Nr. 4
Baustruktur/Baugestalt
M 1:2000
Nr. 5
Baukörpertypologie
M 1: 300
Nr. 6
Erschließung/Versiegelung
M 1:2000
Nr. 7
Topografie/Grünstruktur
M 1:2000
sowie als Anhang ein detaillierter Bestandslageplan M 1:500 auf der Grundlage einer differenzierten Bestandsaufnahme Ing.-Büro Häring und L’Arch. Erhard.
176-14 BLP Pähl Ammerseestraße
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Karte 1 AUSSCHNITT FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Geltungsbereich des B-Plan 'Nördlich der Ammerseestraße' geä. lt. LRA vom 27.05.2015 Einbindung Flurnummer 231 Geltungsbreeich des B-Plan 'Am Schlosspark' geä. lt. LRA vom 27.05.2015
M
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Ausschnitt Flächennutzungsplan M 1:2000
Ausweisung als gemischte Baufläche '
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80 m 40
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected] 07.07.2015
Karte 2
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Luftbild M 1:2000
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80 m 40
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected] 07.07.2015
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NUTZUNGSVIELFALT Denkmalgeschützte Gebäude Landwirtschaftliche Anwesen mit Emissionsisobaren R = 30 m Mischnutzung Wohnen / Gewerbe (reine) Wohngebäude
Karte 3
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Nutzungsvielfalt M 1:2000
Nebengebäude 20 0
80 m 40
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
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BAUSTRUKTUR / BAUGESTALT freistehende Gebäude, Erd- und Obergeschoß, z.T. Dachausbau, alle Dächer ziegelgedeckt ortsbildprägende Gebäude mit Satteldächern Angabe der Firstrichtung Halbwalmdächer
Karte 4
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Baustruktur / Baugestalt M 1:2000
Dach mit Gauben (Raiffeisen) vollflächige Putzfassade Obergeschoß holzverschalt
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LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
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~7;0 m
Putzfassade
~13,0,0 m
24°
rückseitig: Stall gemauert Tenne Holz
~13,40 m
~3,80 m
35°
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Haus Nr. 14 M 1:300
~6,50 m
Haus Nr. 32 M 1:300
~4,8 m
Karte 5 Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Baukörpertypologie LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
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Parkplatz zur Gaststätte
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ERSCHLIESSUNG / VERSIEGELUNG
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Karte 6
öffentliche Erschließung über Ammerseestraße, Am Schlosspark, Bernriederstraße Privaterschließung Flurstücksgesichert (223, 227/2, 2331, 233/3) PK
Stellplätze Kies (Fl.Nr. 214)
PV
Stellplätze versiegelt
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Erschließung / Versiegelung M 1:2000
Private Zufahrten Hoffläche, Mischbeläge Ga TGa H
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Garagen Tiefgaragen mit Zufahrt Haltestelle ÖPNV
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Obstanger
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565.67 565.47
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566.29 566.32 566.17
566.22 566.49
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566.60 566.64
Ammersees
32 567.00
567.09 567.11
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567.65 567.35
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567.65
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567.72567.87
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571.08 568.34 568.45
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562.98
562.97
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568.43 568.32 568.35
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569.36 569.32 569.29
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570.83
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Grünzug Burgleitenbach
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TOPOGRAPHIE / GRÜNSTRUKTUR
Karte 7
das Gelände ist ebenflächig 568.30
wichtige Kardinalhöhen
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl
Stützmauer zum Schlosspark
Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Grünstruktur M 1:2000
angrenzende Grünzüge (Burgleitenbach und Schlosspark) angrenzender Obstanger dichter Baumbestand erhaltenswerte Einzelbäume
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Wiesen / Rasen Vorgärten mit Staketenzäunen
0
80 m 40
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected] 07.07.2015
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
4
Stand 01.07.2015
Ortsplanerisches Leitbild Die vorrangigen Planungsziele der • •
Sicherung des Ortsbilds und der Innenraumentwicklung
werden mit den Karten Nr. 8 und Nr. 9 verdeutlicht und in Karte Nr. 10 zusammenfassend dargestellt. Daraus wird ersichtlich, dass entlang der Ammerseestraße die Gebäudetypologien grundsätzlich zu erhalten sind; dies gilt auch für mögliche Neubauten, zum Beispiel Haus Nr. 44/46. Zur ortsplanerischen Kernfrage der landwirtschaftlichen Betriebe sind der Gemeinde sehr langfristige Änderungsabsichten nur für das Gebäude Haus Nr. 54 (westliches Haus) bekannt, sodass für diese Areale alternative Nutzungen, wie zum Beispiel Wohnungen oder Ferienwohnungen unter Beibehaltung der Baukörper oder Einbindung nach § 34 BauGB festgesetzt werden. Eine Innenraumentwicklung ist demnach nur durch Umnutzung vorhandener Gebäude, alternative Bebauung nach Aufgabe der Landwirtschaft (Haus Nr. 54/Flurnummer 1701 und 241) und teilweiser Verdichtung noch unbebauter Grundstücke (Flurnummern 230, 233/2 und 235/237) unter Beachtung der Emissionsrichtwerte (30-m-Isobaren) möglich.
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BAUSTRUKTUR denkmalgeschützte Gebäude Nr. 3, 6, 12
GRÜNSTRUKTUR zusammenhängender Baumbestand
ortsbildprägende Gebäude -
Altbauten Nr. 4, 18, 20, 30, 50
-
Landwirt. Anwsen Nr. 14, 36, 54 mit alten Hofnamen Roßmichl, Klasbauer, Mosch
Bereiche mit ersichlicher ortsräumlicher Qualität - insbesonders Straßen- und Ortsbild Wohnumfeld mit Architekturqualität (Hinterleger)
ortsbildprägende Einzelbäume in erhaltenswertem Zustand
Karte 8
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Untersuchung Ortsbild M 1:2000
Vorgärten und deren Einfriedungen / Staketenzäune 20 0
80 m 40
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A) MÖGLICHE FLÄCHEN
B) AUSSCHLUSS-FLÄCHEN
unbebaute Grundstücke: Fl.Nr. 233/2
Denkmalgeschützte Objekte: Hs.Nr. 6, 12
nur mit Nebengebäuden - extensiv genutzte Grundstücke: Fl.Nr. 230, 235, 237, 241, 1701 Verdichtung möglich
hochwertiger Baum- und Gehölzbestand: Hs.Nr. 4
leerstehende Bausubstanz: Hs.Nr. 44, 46 evtl. Änderungsabsichten bei landwirtschaftlichen Gebäuden: Hs.Nr. 54
sehr gut erhaltene Gebäude: : Hs.Nr. 30
Karte 9
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Innenraumpotenziale M 1:2000
Neubauten: Hs.Nr. 14a, 22-24, 26-28, 38-42 20 0
80 m 40
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[email protected] 07.07.2015
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KRITERIUM
BAUSTRUKTUR mit Bereichsangaben
GRÜNSTRUKTUR
Erhalt des Ortsbildes
- Erhalt der Gebäude- und Fassaden im Straßenbereich - Strikte Nutzungs-/Gestaltungsfestsetzungen
- Vorgartenelemente sichern und weiterentwickeln
Nutzung von Innenraumpotenzialen
- Festsetzungen für unbebaute oder ungenutzte Grundstücke
- Erhalt der vorh. Bäume - Festsetzungen für Erschließung und Versiegelung
- Festsetzungen für Nutzungs- / Gestaltungsänderungen partielle Verbesserung
- als Hinweise (z.B. Fassadenerneuerung)
Karte 10
Bauleitplanung der Gemeinde Pähl Bebauungsplan "Nördlich Ammerseestraße" Pähl B estandsaufnahm e / G rundlagenerm ittlung Planungsziele M 1:2000
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Begrünung Parkplatz am westlichen Ortseingang Hs.Nr. 54, Dorfladen
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LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA Am Unteren Gries 15, 83661 Lenggries T 08042-978217, F 08042-978218
[email protected] 07.07.2015
Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil I Städtebaulich-ortsplanerischer Teil
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Planinhalte/Begründung der Festsetzungen
5.1
Allgemeine Begründung
Stand 01.07.2015
Die ortsplanerischen Zielsetzungen und die Berücksichtigung des Bestands erfordern – anders als bei Neuplanungen auf der grünen Wiese – eine sehr detaillierte und differenzierte Planungsweise. Anstelle überwiegend flächiger Ausweisungen wird deshalb bezogen auf jedes Gebäude eine Nutzungsschablone festgesetzt, welche auf den Bestandsdaten basiert. Die Festsetzungen werden entsprechend den unterschiedlichen Erfordernissen strukturiert: Denkmalgeschützte Einzelanlagen und Erhaltungsbereiche von Bedeutung für das Ortsbild entlang der Ammerseestraße, (Haus Nr. 4, 6, 12, 14, 18, 30, 36, 54) Sicherung der vorhandenen Mischnutzungen ohne Änderung der Baugestalt/Baustruktur aus Gründen des Ortsbilds. Dies betrifft die Gebäude mit Wohnnutzung (Haus Nr. 14, 22 bis 28, 32, 38 bis 42 und 50). Optionen zur Innenraumentwicklung im Zusammenhang mit •
eventuellen Gebäudeinstandsetzungen (Haus Nr. 20),
•
gegebenenfalls Ersatzbauten für leerstehende Altsubstanz (Haus Nr. 44 bis 46),
•
mittelfristigen, absehbaren Nutzungsänderungen, zum Beispiel durch Aufgabe der Landwirtschaft (Haus Nr. 54),
•
Ausschöpfung von Baulandreserven (Flurnummern 233/2, 235 und 237 sowie 1701 mit 241).
Die Gemeinde Pähl will durch zielgerichtete Festsetzungen einerseits den vorbeschriebenen Belangen Rechnung tragen und andererseits die Entwicklung steuern bzw. das Ortsbild erhalten. Aus diesem Grunde werden grundstücksbezogene Einzelfestsetzungen anstelle großflächiger Vorschriften getroffen. Wegen des Vorrangs der Baugestaltssicherung vor Nutzungsinhalten wird auf Festsetzungen zur Zahl von Wohneinheiten oder Nutzungsart je Gebäude verzichtet. Dies ist bei eventuellen Umnutzungen von Gebäuden, insbesondere bei landwirtschaftlichen Anwesen, von erheblicher Bedeutung. Der Typus des Bauernhofs mit holzverschlagener Tenne im Obergeschoss ist zu erhalten; eine mögliche Nutzung als Wohnraum, Ferienwohnung oder Dienstleistungsbetrieb ergibt sich vorrangig aus wirtschaftlichen Überlegungen und soll nicht festgesetzt werden.
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Stand 01.07.2015
5.2
Begründung für Einzelbereiche
5.2.1
Landwirtschaftliche Anwesen Zum Planungsstand 2015 ist davon auszugehen, dass die landwirtschaftliche Nutzung zu Haus Nr. 36 (Familie Schweiger) evtl. erweitert, aber mit Sicherheit und zu Haus Nr. 14 („Rossmichl“) höchstwahrscheinlich fortgeführt wird. Im Falle von Nutzungsänderungen würden die ausgewiesenen Festsetzungen gelten. Bei Haus Nr. 54 (Familie Burghart) wurden mittelfristige Änderungsabsichten geäußert, sodass im Bebauungsplan die zulässigen Entwicklungen vorsorglich dargestellt werden. Dies bezieht auch eine Bebauung einer Teilfläche aus 241 sowie der Flurnummer 1701 mit gesicherter Erschließung über die Berndorfer Straße ein. Unklar ist zum derzeitigen Stand die Nutzung von Haus Nr. 52.
5.2.2
Ausschöpfung von Baulandreserven Als potenzielle Flächen zur Innenraumverdichtung könnten die Flurnummer 230 (südlich des Straßenbügels „Am Schlosspark“, Fläche ca. 1500 m²) und die Flurnummer 233/2 (Hinterlieger von Haus Nr. 38 bis 42, Fläche ca. 1400 m²) in Bebauungsüberlegungen sowie Flurnummer 235/237 einbezogen werden. Die dokumentierte Aufrechterhaltung der landwirtschaftlichen Nutzung auf Flurnummer 231/Haus Nr. 36 lässt eine Bebauung jedoch nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zu (neue Emissionsschutzrichtlinien mit 30 m Abstand von Stallungen). Aus diesem Grunde ist auch nur eine Teilfläche der Flurnummer 233/2 für Wohnbebauung zulässig und entsprechend ausgeschöpft. Die hierzu erforderliche Zahl von 6 bis 8 Stellplätzen soll aus ortsplanerischen Gründen – ähnlich wie beim Nachbargrundstück – in einer Tiefgarage nachwiesen werden.
5.3
Sonstige Festsetzungen Zur Sicherung und Erhaltung des Gebietscharakters werden Festsetzungen zum Erhalt der Vorgärten mit ortstypischen Staketenzäunen sowie für Garagenbauten (keine Flachdächer) als nötig erachtet. Zum Erhalt und zur Stärkung der offenen Bauweise und des Dorfgebietscharakters ist mit der Erstellung von Neubauten zugleich der Abbruch vorhandener Nebengebäude vorgesehen. Eine fallweise Beseitigung nicht mehr benötigter bzw. kaum genutzter Schupfen und Gartenbauten würde zur Verbesserung schon jetzt beitragen, kann aber nicht festgesetzt, sondern nur empfohlen werden. Erforderliche Stellplätze für Neu- oder Ersatzbauten könnten auch unterirdisch als Tiefgarage unter Beachtung der wasserrechtlichen Bestimmungen angelegt werden. Auch dies ist als Empfehlung/Hinweis zu betrachten, sofern die Anordnung von Garagen und Stellplätzen zu unverträglichen Verdichtungen im Außenraum bzw. in der Benachbarung führt.
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5.4
Stand 01.07.2015
Grünordnerische Festsetzungen Ungeachtet der angenehmen Durchgrünung der Privatgrundstücke sind zum Erhalt des Ortsbilds Festsetzungen zur Sicherung/Erhaltung folgender wertvoller Grünbestandteile erforderlich: • • •
der Schlosspark, einige alte Einzelbäume (Walnüsse, Eichen, Spitzahorn), die Vorgärten entlang der Ammerseestraße.
Bei Neubauten sind die Umgriffsflächen gärtnerisch zu gestalten; dabei sollen keine Nadelgehölze verwendet werden. Auf weitergehende („nicht umsetzbare“) Festsetzungen zur Grünordnung im Privatbereich wird bewusst verzichtet, vielmehr wird fachliche Beratung empfohlen. Zur Sicherung der Wurzelbereiche von angrenzenden vorhandenen großen Bäumen auf Flurnummer 233/2 und 237 sind Baumschutzbereiche mit Schutzmaßnahmen ausgewiesen. Die naturschutzrechtliche Kompensation erfolgt im vereinfachten Verfahren gemäß der „Checkliste“ aus dem Leitfaden (siehe Teil II der Begründung). 5.5
Hinweise Die Hinweise enthalten sowohl Angaben aus der Bestandsaufnahme (Geländehöhen, Flächenstrukturen, Vegetation) als auch ergänzende Erläuterungen und Empfehlungen. Hinweise sind nicht als rechtsverbindlich zu betrachten.
5.6
Zusammenfassung der Begründung Mit den getroffenen Festsetzungen wird der Erhalt des Ortsbilds entlang der Ammerseestraße gesichert und der einmalige Dorfgebietscharakter am Unteren Schlosspark gestärkt. Die Potenziale der Innenraumentwicklung wurden erfasst und vorausschauend mit der Ausweisung von 5 Bauflächen mit insgesamt 1200 m² Grundfläche eingearbeitet. Zusätzlich ergeben sich mittel- bis langfristig weitere Möglichkeiten durch die Umnutzung von einem landwirtschaftlichen Betrieb mit ca. 250 m² „Tennenfläche“. Damit wird dem Gebot der Innenraumentwicklung in hohem Maße entsprochen.
6
Auswirkungen der Planung
6.1
Bodenordnende Maßnahmen Bodenordnende Maßnahmen nach BauGB sind für die vorliegende Planung nicht erforderlich. Die Grundstücksgrenzen wurden strikt beachtet.
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6.2
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Auswirkungen auf Natur und Landschaft Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung mit dem Ziel der Bestandssicherung handelt, ergeben sich gegenüber dem Ist-Zustand keine ersichtlichen Auswirkungen auf Natur und Landschaft sowie dem Wasserhaushalt. Die Neuausweisung von ca. 1200 m² Gebäudegrundflächen ist zugleich mit dem Abbruch von ca. 1300 m² Nebengebäudeflächen verbunden, sodass hieraus keine negativen Auswirkungen abgeleitet werden können. Die Umsetzung der Planung ist als Maßnahme mit geringer Erheblichkeit zu bewerten.
6.3
Kosten für die Gemeinde Pähl Durch die Aufstellung des Bebauungsplans entstehen der Gemeinde Pähl Planungs- und Verwaltungskosten. Erschließungskosten für Straßen- und Wege sind nicht erkennbar. Erschließungskosten für Wasser/Abwasser werden im Rahmen der geltenden Erschließungsbeitragssatzungen auf die von der Maßnahme Begünstigten umgelegt.
– Ende Teil I –
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Bebauungsplan der Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
Stand 01.07.2015
TEIL II BEARBEITUNG DER EINGRIFFSREGELUNG IN DER BAULEITPLANUNG UND DES UMWELTBERICHTS gemäß Leitfaden des StMLU (ergänzte Fassung) Inhaltsübersicht 1
Auszug bzw. Erläuterungen zum „Leitfaden“ ..................................................... 28
1.1
Vereinfachtes Verfahren..........................................................................................28
2
Bearbeitung der Eingriffs-/Ausgleichsregelung ................................................. 29
3
Erläuterungen zur Checkliste ...............................................................................31
3.1
Zu Ziff. 1.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................... 31
3.2
Zu Ziff. 1.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................. 31
3.3
Zu Ziff. 2.2 Maßnahmen zur Durchgrünung ............................................................. 32
3.4
Zu Ziff. 3 und 4.3 Schutzgut Boden und Wasser ..................................................... 32
3.5
Zu Ziff. 6.3 Einbindung in die Landschaft ................................................................ 33
4
Zusammenfassung ...............................................................................................33
5
Umweltbericht .......................................................................................................33
1
Auszug bzw. Erläuterungen zum „Leitfaden“ „Je nach Planungsfall steht für die Bearbeitung der Eingriffsregelung entweder das vereinfachte Vorgehen oder das Vorgehen in vier Arbeitsschritten (Regelverfahren) zur Verfügung.“
1.1
Vereinfachtes Verfahren Die Gemeinde Pähl wählt für diesen Bebauungsplan, insbesondere wegen der Erhaltungsmaßnahmen im Bestand, der Kleinflächigkeit der Flächeninanspruchnahme von Neuausweisungen und der örtlichen Lage in Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde ein Vereinfachtes Verfahren nach § 13/13a BauGB. Textauszug Leitfaden: „Für die rechtssichere Berücksichtigung der Eingriffsregelung auf der Ebene des Bebauungsplans/Grünordnungsplans wird in zahlreichen Fällen eine differenzierte, nachfolgend (unter 3.2) in vier Schritten dargestellte Vorgehensweise angebracht sein. Es sind aber auch Planungsfälle denkbar, in denen auf diese differenzierte Vorgehensweise verzichtet werden kann. Das ist dann der Fall, wenn die Planung vor allem aufgrund einer wirksamen Vermeidung so gestaltet wird, dass kein weiterer Kompensationsbedarf entsteht. Von einer solchen Fallgestaltung kann in der Praxis dann ausgegangen werden, wenn die in der nachfolgenden Checkliste (Abb. 2) genannten Fragen durchgängig mit „ja“ beantwortet werden können.* Die Beantwortung dieser Fragen wird den Gemeinden durch einen Landschaftsplan erleichtert.“ * (siehe nächste Seite)
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Bearbeitung der Eingriffs-/Ausgleichsregelung
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3
Erläuterungen zur Checkliste
3.1
Zu Ziff. 1.1 Art der baulichen Nutzung zur Neuausweisung Der Bebauungsplan beinhaltet gemischte Nutzung, bei den flächenbeanspruchenden Ausweisungen handelt es sich um 5 Wohnbauflächen: Flur-Nr.
Haus-Nr. laut Nutzungsschabl.
Grundfläche
Maß der Nutzung Grundstücksgröße
GRZ
260 m² 240 m²
5191
0,10
Zwischensumme 241
500 m²
5191
0,10
Erläuterungen zu Fl.Nr. 241 Nutzung Bestand Wohnen Dorfladen Tenne
195 m² 130 m² 220 m²
241 241
Nutzung Neubau
Haus 1 Haus 3
Haus 1 Haus 3
+ 50%
233/2
Haus 2 Haus 4* (nur für Neubau 30 x 27 m) Haus 5
Zwischensumme 2, 4, 5
3.2
m²
500 1045 522 1567
m² m² m² m²
0,15 (fiktiv)
260 m² 240 m²
Gesamtnutzung
1701 235
545
inkl. 50%
310 m² 200 m²
1327 810
200 m² 710 m²
1441 3578
0,20 0,30 0,23 0,24
0,35 0,36
0,13
0,20
0,20
0,30
Zu Ziff. 1.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der berechneten baulichen Nutzung/der Neuausweisungen liegt einschließlich des Nebenanlagenzuschlags gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO in Höhe 50 % nicht über GRZ 0,3.
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3.3
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Zu Ziff. 2.2 Maßnahmen zur Durchgrünung Als Maßnahmen zur Durchgrünung sind insbesondere auf Flurnummer 241/Ammerseestraße Nr. 54 fünf hochstämmige Bäume 20/25, auf Flurnummer 1701 zwei Bäume sowie Rahmenbegrünungen auf allen Neubaugrundstücken vorgesehen.
3.4
Zu Ziff. 3 und 4.3 Schutzgut Boden und Wasser a)
Bilanzierung Die Ausweisung der Neubauflächen steht in Zusammenhang mit dem umfangreichen Abbruch vorhandener Nebengebäude und Stadel auf Flurnummer 241, 1701 und 235. Flur-Nr.
241
Abzubrechende Nebengebäude
Grundfläche
Stadel A Stallung B Gebäude C (an Nordgrenze) Schupfen D (an Ostgrenze) Gebäude E (Garage?)
351 562 30 70 45
Zwischensumme Flur-Nr. 241 1701 235
Stadel F
1058 m²
500 m²
96 m²
310 m²
100 m² 55 m²
Zwischensumme Flur-Nr. 235
155 m²
arrond.
./.
m² m² m² m² m²
Stadel G Garage (?) H
Gesamte Abbruchflächen
200 m²
1309 m² 1300 m²
Geplante Neuausweisung Grundflächen laut Ziff. 3.1 500 m² + 710 m² =
1210 m²
Abbruchflächen
1309 m²
insgesamt Minderung an versiegelter Fläche ~
Hinw eis zu Neubauflächen
100 m²
Ergebnis: Hinsichtlich der Neuausweisung von 5 Wohngebäuden entsteht keine Mehrung an versiegelter Fläche bzw. kein Kompensationsbedarf. Da für die zulässigen Nebenanlagen (zum Beispiel Stellplätze) wasserdurchlässige Beläge vorgesehen werden, wird hierfür kein rechnerischer Ausgleichsbedarf gesehen. Weil insgesamt die Bebauung jedoch nicht auf allen Grundstücken im Zusammenhang mit Abbruch vorhandener (annähernd gleich großer) Nebengebäudeflächen verbunden ist, könnte ggf. für die Bebauung der Flurstücke Nr. 1701 und 233/2 ein Kompensationsfaktor von 0,3 – nach Maßgabe der Genehmigungsbehörde – in Ansatz zu bringen sein. Wegen der Kleinteiligkeit wäre nach Fragen der Verhältnismäßigkeit zu entscheiden (zum Beispiel Flurnummer 233/2: 200 m² x 0,3 = 60 m² Ausgleich?).
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Bebauungsplan Innenentwicklung „Nördlich der Ammerseestraße“ Teil II Bearbeitung der Eingriffsregelung
3.5
Stand 01.07.2015
Zu Ziff. 6.3 Einbindung in die Landschaft Entlang der kahlen Pflasterfläche am westlichen Ortseingang sollen im Bereich, das heißt entlang den Parkplätzen, vier hochstämmige Bäume zur Verbesserung des Ortsbilds gepflanzt werden.
4
Zusammenfassung Die Fragen der Checkliste werden mit „ja“ beantwortet und ergänzend erläutert. Über die im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen hinaus besteht somit kein Ausgleichsbedarf für die Ausweisung der Neubauflächen. Im Bestand erfolgen keine eingriffserheblichen Maßnahmen.
5
Umweltbericht Grundsätzlich ist für alle Bauleitpläne eine Umweltprüfung durchzuführen, in deren Mittelpunkt der Umweltbericht steht. Dieser soll die Grundlage für die Beteiligung der Öffentlichkeit zur sachgerechten Abwägung der Umweltbelange durch die Gemeinde sein. Gemäß dem von der Gemeinde (nachträglich) beschlossenen vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB resp. § 13a BauGB Bebauungsplan kann laut § 13a resp. § 13 Abs. 3 Ziff. 1 von einer Umweltprüfung abgesehen werden, das heißt, es ergeht kein Umweltbericht. Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft sind unter Ziff. 6.2 der städtebaulichen Begründung erläutert. Angesichts der durch Bestandsaufnahme, Bebauungsplanung und Befassung mit der Eingriffsregelung gewonnenen Erkenntnisse ist bei diesem Bebauungsplan – außer kurzzeitig neubaubedingten Auswirkungen – eine nur geringe Erheblichkeit festzustellen, da es sich um Festsetzungen zur Bestandssicherung und einer beschränkten Innenraumentwicklung handelt. Die Bauleitplanung wird als umweltverträglich bewertet.
– Ende Teil II –
Lenggries, 7. Juli 2015
LAE Fritz Erhard Landschaftsarchitekt BDLA
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