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Office Market Profile München | 2. Quartal 2016 Erschienen im Juli 2016
Vermietungs- und Investmentmarkt weiter umsatzstark Der Münchener Bürovermietungsmarkt befindet sich auch zum
Der Leerstand ist im Quartalsverlauf um rund 90.000 m² gesunken.
Halbjahr in einer dynamischen Verfassung. Das Umsatzvolumen in
Die Leerstandsquote notiert nun bei 4,8 % und damit zum ersten
Höhe von 388.000 m² markiert das beste Halbjahresergebnis seit
Mal seit Herbst 2002 unter 5 %. Gegenüber Q4 2011 hat sich die
2008. Auch langfristig liegt der Vermietungsmarkt über dem Durch-
Quote halbiert. Im ersten Halbjahr wurden rund 100.000 m² Büroflä-
schnitt. Aufgrund des umsatzstarken Halbjahres und dem guten
chen fertigstellt, darunter in Q2 das H2O (19.000 m²) im Teilmarkt
Ausblick ist die Jahresumsatzprognose auf 750.000 m² angehoben
Norden und das Office Center Hirschgarten (9.000 m²). Derzeit
worden. Bei vielen Anmietungen und Umzügen wird deutlich, dass
befinden sich 461.000 m² im Bau, davon 163.000 m² im Teilmarkt
Einsparungen über die Flächeneffizienz erzielt werden. Das bedeu-
Osten und 111.000 m² in der Innenstadt. Bis Jahresende kommen
tet aber keine reine Flächenreduktion. Denn den Unternehmen sind
weitere rund 147.000 m² auf den Markt, davon noch ein Viertel
das Umfeld und der Wohlfühlfaktor für die Mitarbeiter sehr wichtig.
unvermietet.
Neben dem Teilmarkt Innenstadt (20 % des Umsatzes) ist insbe-
Aufgrund des starken Nachfrageüberhanges ist die Spitzenmiete
sondere der Teilmarkt Süden (19 %) sehr umsatzstark. Von den
auf 34,50 €/m²/Monat gestiegen und liegt somit 3 % höher als noch
zehn größten Abschlüssen entfallen fünf auf den Süden. Da das
vor einem Jahr. Die Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt (inkl.
Angebot an größeren, mittelfristig beziehbaren Flächen immer
Umland) liegt bei 14,42 €. Eigentümer befinden sich in der komfor-
knapper wird, sondieren Nutzer wieder vermehrt Flächen im Um-
tablen Lage, dass Nachverhandlungen bei auslaufenden Mietver-
land (insb. Nord oder Ost). Im Vergleich zum Stadtgebiet kann man
trägen nicht mehr zwangsweise in Mietpreisreduzierungen münden.
im Umland zu günstigen Konditionen anmieten und findet ein ausreichendes Flächenangebot vor. Wichtig für die Nutzer ist eine gute
Der Münchener Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien ist
ÖPNV-Anbindung. Zwei Großabschlüsse der öffentlichen Verwal-
weiterhin in Höchstform. Das achte Quartal in Folge wurde die
tung von je rund 15.000 m² heben diese Branche in der Branchen-
Milliardengrenze überschritten, so dass sich ein Halbjahreswert von
statistik auf Platz drei (13 %) hinter den unternehmensbezogenen
2,14 Mrd. € ergibt. Für das Gesamtjahr 2016 werden bis zu 6 Mrd. €
Dienstleistern (23 %) und der Industrie (15 %).
erwartet. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auf 3,40 % gesunken und spiegelt den Mangel an Core-Produkten wider.
Büromarktdaten Flächenumsatz (.000 m²) Leerstand (.000 m²) Leerstandsquote (%) Spitzenmiete (€/m²/Monat) Projekte im Bau (.000 m²) Kapitalwert (€/m²) Spitzenrendite (%)
Q2 16 201,3 970 4,8 34,50 460,7 12.176 3,40
Veränderung zu Q1 16 8% -8 % -0,5 1,5 % -5 % 9% -0,25
Veränderung zu Q2 15 59 % -24 % -1,6 3,0 % 8% 17 % -0,45
12-Monatsprognose
JLL • Office Market Profile München • Juli 2016
Flächenumsatz 1.000
|2
Spitzenrendite 5,00
.000 m²
%
4,80 800
4,60 4,40
600
4,20 4,00
400
3,80 3,60
200
3,40 3,20
0 2011
2012
2013
2014
2015
Q2 11
H1 16
Spitzenrendite
5-Jahres-Durchschnitt: 734.000 m²
5-Jahres-Durchschnitt: 4,30 %
Q2 14
Q2 15
Q2 16
Büroflächen im Bau Ende Q2 2016 %
.000 m²
10 übrige Teilmärkte
1.750
8
1.500
Moosfeld/Riem
1.250
6
1.000 4
750 500
Schwabing-Nord Arabellapark
2
250 0
Innenstadt
0 2011
2012
2013
2014
2015
Q2 16 Osten
Leerstand inkl. Untermietflächen (in .000 m²) Leerstandsquote (in %)
0
Mietpreisentwicklung 50
Q2 13
Flächenumsatz
Leerstand und Leerstandsquote 2.000
Q2 12
50
100
150
200 .000 m²
Büroflächenumsatz nach Branchen H1 2016 Unternehmensbez. Dienstl.
€/m²/Monat
Industrie
40
Öffentliche Verwaltung
8% 30
23 %
5% 5%
20
Gesell. u. pers.-bez. Dienstl.
6%
Handel
6%
10
15 %
7%
0 Q2 11
Q2 12
Q2 13
Erzielte Maximummiete Gewichtete Durchschnittsmiete
Q2 14
Q2 15 Spitzenmiete
Q2 16
EDV
Ausbildung, Gesundheit, Soziales Verlagswesen, Medien
10 %
13 %
Banken, Finanzdienstleistungen Versicherungen Andere, unbekannt
Das betrachtete Marktgebiet umfasst die Stadt München sowie die bedeutendsten Städte und Gemeinden der Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg.
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Andreas Eichwald Team Leader Office Investment München +49 (0) 89 290088 196
[email protected]
Timo Tschammler Member Management Board Germany Office & Industrial Frankfurt +49 (0) 69 2003 1110
[email protected]
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