Wertgutachten

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Geschäftsbuchnummer 2014/678 Wertgutachten über den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks Das Amtsgericht Euskirchen, Kölner Str. 40-42, 53879 Euskirchen hat mit dem Schreiben vom 31.10.2014 darum gebeten, im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch (BauGB) für den in der Stadt Euskirchen Ortsteil Euenheim gelegenen und im Gutachten näher bezeichneten Grundbesitz Gemarkung Euenheim, Flur 6, Flurstücksnr. 172, „Hinterm Bruch“ , : zu ermitteln. Das folgende Gutachten wurde auf Grund der Ortsbesichtigung vom 02.06.2015 erstellt. Den Eigentümern bzw. dessen Stellvertretern sowie den Gläubigern wurde Gelegenheit gegeben bei der Ortsbesichtigung anwesend zu sein. Wertermittlungs- / Qualitätsstichtag: 02.06.2015 Bei diesem Gutachten handelt es sich um eine Überarbeitung des Gutachtens vom 29.04.2015 aufgrund der am 02.06.2015 ermöglichten Innenbesichtigung. Die Hinweise unter Nr. 1.7.6 zu dem laufenden Flurbereinigungsverfahren sind zu beachten. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Ahrstraße 54 • 53945 Blankenheim Tel. 02449/95250 • [email protected] Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 1 Blatt -2- Allgemeine Grundstücksbeschreibung Nachfolgend wird der Verkehrswert des mit mehreren Hallen und ehem. Stallgebäuden bebauten Grundstückes Gemarkung Euenheim, Flur 6, Flurstück Nr. 172 in 53881 Euskirchen - Euenheim zum Wertermittlungsstichtag 02.06.2015 ermittelt. Grundstücksdaten laut Grundbuchauszug Grundbuch Band Blatt Lfd. Nr. Gemarkung Euenheim Flur Flurstück 6 172 Fläche 5.899 m² Nutzung (gemäß Katasterauszug): Ackerland (rd. 3.683 m²) Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft (rd. 2.216 m²) 1.1 Lage und Zuschnitt Skizze ohne Maßstab: Das Bewertungsgrundstück liegt südlich des im Stadtgebiet Euskirchen gelegenen Ortsteils Euenheim im Außenbereich. Das rechteckig zugeschnittene Reihengrundstück Nr. 172 grenzt auf einer Länge von rd. 27,3 m an einen befestigten Wirtschaftsweg an. Darüber hinaus grenzt das Grundstück noch auf einer Länge von rd. 30,3 m an die L 178 (Euenheim – Billig) an. Die mittlere Grundstückstiefe beträgt rd. 206,8 m. Details zur Lage und Gestalt des Grundstückes können der beigefügten Liegenschaftskarte entnommen werden. Diese gibt jedoch nicht den aktuellen Gebäudebestand wieder. Die äußere Verkehrserschließung erfolgt über die L 178, die von Euenheim nach Billig führt. Von der L 178 zweigt ein befestigter Wirtschaftsweg ab, der zum Bewertungsobjekt führt. Der Wirtschaftsweg endet an einem örtlich vorhandenen Wendehammer vor den Gleisen der Bahnstrecke „Köln – Trier“. Über die von Euenheim zu den Bahngleisen führende „Johannesstraße“ ist das Bewertungsobjekt nur Fußläufig zu erreichen. Die Verkehrsbelastung ist als gering anzusehen. In der direkten Umgebung befinden sich weitere Hallengebäude (z.B. eine Hundeschule). Aufgrund der Außenbereichslage schließen sich weitere landwirtschaftliche Flächen an. Ebenso verläuft die Bahnstrecke „Köln –Trier“ in unmittelbarer Nähe zum Bewertungsgrundstück. Die Stadt Euskirchen ist mit rd. 55.500 Einwohnern, einer Flächenausdehnung von ca. 140 km² und einer Höhenlage von rd. 136 - 412 Metern, die größte Gemeinde im Kreis Euskirchen. In der landwirtschaftlichen Umgebung der Nordeifel gelegen, bildet Euskirchen aufgrund der günstigen Verkehrsanbindungen zu den nahegelegenen Zentren Köln und Bonn ein regionales Wirtschaftszentrum. Geschäfte für den täglichen Bedarf sowie soziale Infrastruktureinrichtungen sind in Euskirchen ausreichend vorhanden. Zahlreiche Behörden, Wirtschafts- und Industriebetriebe, eine modern ausgebaute Innenstadt mit Fußgängerzone, zwei Gymnasien, zwei Realschulen, mehrere Sonderschulen, Berufs- und Berufsfachschulen, Fernuniversität, Volkshoch- und Musikschule, mehrere Sportplätze, Turn- und Sporthallen, Tennishallen und -plätze sind vorhanden. Zum Zentrum von Euskirchen (Alter Markt) beträgt die Entfernung rd. 5 km. Die A1-Anschlussstelle „Wisskirchen“ liegt ca. 3 km entfernt. Euskirchen verfügt über einen direkten Bahnanschluss nach Köln, Trier, Bad Münstereifel und Bonn. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 1.2 Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -3- Planungsrechtliche Gegebenheiten, zulässige bauliche Nutzung zum Wertermittlungsstichtag Zum v.g. Wertermittlungsstichtag liegt das Flurstück 172 nach Auskunft der Stadt Euskirchen vom 10.11.2014 im Außenbereich. Somit richtet sich die Beurteilung von Bauvorhaben nach § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). Der Flächennutzungsplan der Stadt Euskirchen stellt den betreffenden Bereich als Fläche für die Landwirtschaft dar. Gemäß dem Landschaftsplan 16 „Euskirchen“, Stand Mai 2007 liegt das Bewertungsgrundstück derzeit im Bereich von Flächen ohne Festsetzungen. Gemäß der Karte über die Darstellung der Entwicklungsziele des Landschaftsplanes 16 „Euskirchen“ liegt das Grundstück im Bereich des Entwicklungsziels 2 „Anreicherung / Biotopentwicklung“, hier speziell „Agrarlandschaft“. Der Landschaftsplan (Festsetzungskarte, Textliche Darstellungen und Festsetzungen sowie Erläuterungen) kann bei der Kreisverwaltung Euskirchen, Abt. 60 Umwelt und Planung, eingesehen werden. 1.3 Entwicklungszustand Aufgrund der planungsrechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten handelt es sich bei dem Bewertungsgrundstück am Wertermittlungsstichtag um eine Fläche des Entwicklungszustandes Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (§5 (1) ImmoWertV). 1.4 Erschließung Das Grundstück wird, wie zuvor beschrieben, über einen Wirtschaftsweg erschlossen. Die Grundstücksentwässerung soll nach den Bauakteneinträgen über eine Kleinkläranlage erfolgen. Das Flurstück 172 hat einen Elektrizitätsanschluss. Nach Auskunft der Stadt Euskirchen vom 01.04.2015 grenzt das Grundstück nicht an eine zum Anbau bestimmte Erschließungsstraße an. Ein Erschließungsbeitrag nach den §§ 127 ff. BauGB kann zum derzeitigen Zeitpunkt für das Grundstück nicht entstehen. Da das Grundstück nach weiterer Auskunft der Stadt Euskirchen ebenfalls nicht an eine Straße angrenzt, in der ein öffentlicher Kanal verlegt ist, kommt auch eine Veranlagung zu Kanalanschlussbeiträgen entsprechend dem Kommunalabgabengesetz (KAG NRW) derzeit nicht in Betracht. Unberührt bleibt das Recht der Stadt Euskirchen für zukünftige Baumaßnahmen Beiträge gemäß dem Kommunalabgabengesetz (KAG) NRW zu fordern. Gemäß der Auskunft des Verbandswasserwerk Euskirchen vom 07.11.2014 besteht für das Grundstück derzeit kein Wasserleitungshausanschluss. Demzufolge sind auch noch keine Wasseranschlussgebühren angefallen. Die Wasserversorgung auf dem Bewertungsgrundstück erfolgt gemäß Eigentümerangaben über einen Brunnen. 1.5 Tatsächliche bauliche Nutzung Zum Wertermittlungsstichtag war das Flurstück Nr. 172, "Hinterm Bruch" wie folgt bebaut: - Hallengebäude 1 [2.1] (ehem. Stallgebäude) - Hallengebäude 2 [2.2] (ehem. Stallgebäude) - Scheune [2.3] - Leichtbauschuppen [2.4] (ohne Baugenehmigung) Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 1.6 Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -4- Baurecht Der Gutachter hat die bei der Stadt Euskirchen geführte Bauakte Aktennummer xxxx eingesehen. Demnach wurde unter der Bauscheinnummer xxxxxxx der Bau eines Schweinemaststalles auf dem Bewertungsgrundstück beantragt und genehmigt. Mit diesem Bauantrag wurde auch der Bau einer Auffanggrube genehmigt. Die Schlussabnahme fand am xxxxxxx statt. Der zweite Schweinemaststall wurde unter der Bauscheinnummer xxxxxxx beantragt und genehmigt. Die Schlussabnahme fand am xxxxxxxx statt. Unter der Bauscheinnummer xxxxxx wurde im Jahr xxxxx die Nutzungsänderung der Schweinemastställe in gewerbliche Lagerhallen/Lagerflächen beantragt und am xxxxxxx auch genehmigt. Die Genehmigung wurde allerdings unter der Auflage erteilt, dass ein illegal errichteter Leichtbauschuppen sowie eine Gebäudeabschlusswand zurückgebaut werden müssen. Der Bauantrag erfolgte im Zuge einer durch das Bauamt der Stadt Euskirchen bei einem Ortstermin im Jahr xxxx festgestellten illegalen Erweiterung und Nutzungsänderung der genehmigten Schweinemastställe. Bei diesem Ortstermin wurden der illegale Neubau einer Scheune, einer Garage, eines Leichtbauschuppens mit Hebebühne und die Errichtung einer Taxizentrale festgestellt. Während für die Garagenwände und den Leichtbauschuppen mit Hebebühne keine Genehmigung erteilt werden konnte und ein Rückbau durchgeführt werden muss, durfte die Scheune bestehen bleiben. Im Jahr xxxx wurde erneut ein Bauantrag Bauscheinnummer xxxxxx für die Nutzungsänderung der ehemaligen Schweinmastställe in Lagerflächen beantragt. Eine Entscheidung über diesen Bauantrag lag in der Bauakte noch nicht vor. Zum Ortsbesichtigungstermin steht der illegal errichtete Leichtbauschuppen mit Hebebühne weiterhin auf dem Grundstück auf. Die Garagenwände wurden zurückgebaut. In den Schweinemastställen wurden bereits tlw. Umbaumaßnahmen durchgeführt. Ein Schweinemastbetrieb besteht nicht mehr. In wie weit die ausgeführten Bauvorhaben mit der genehmigten Planung übereinstimmen, wurde nicht geprüft. Es wird bei der Wertermittlung von einer formellen und materiellen Rechtmäßigkeit, soweit wie zuvor beschrieben, der vorhandenen baulichen Anlagen ausgegangen. Soweit keine erteilte Genehmigung vorliegt oder Abweichungen in der Bauausführung gegenüber der Planung bestehen, wird davon ausgegangen, dass die betreffenden baulichen Anlagen nachgenehmigungsfähig sind, bzw. hierfür ein Bestandschutz besteht. Im Falle des Leichtbauschuppens muss von einem Rückbau ausgegangen werden. 1.7 Lasten, Beschränkungen, Rechte 1.7.1 Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 26.09.2014 ist in Abteilung II des Grundbuchs zum Wertermittlungsstichtag kein zu berücksichtigendes Recht eingetragen. 1.7.2 Baulasten Nach Auskunft des Bauamtes der Stadt Euskirchen vom 04.11.2014 ist auf dem Grundstück die folgende Baulast eingetragen: Baulastenverzeichnis von Euskirchen, Blatt Nr. xx: 1) „Zugunsten des in der gleichen Gemarkung und Flur gelegenen Flurstückes 123 den nach § 7 BauO NW fehlende Bauwich zu übernehmen, und zwar in einer Breite von ca. 1,00 m und einer Länge, die dem geplanten Güllebehälter entspricht. Eingetragen am 12.10.1976.“ Eine Karte mit der genauen Darstellung der belasteten Fläche liegt diesem Gutachten als Anlage bei. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 1.7.3 Blatt -5- Altlasten Über ggf. auf dem Grundstück befindliche Altlasten oder umweltschädliche Bodenverunreinigungen können keine Aussagen getroffen werden. Nach Angabe der unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Euskirchen liegen für das Bewertungsobjekt keine Eintragungen im Altlastenkataster gemäß § 8 Landesbodenschutzgesetz vor. 1.7.4 Überbauten Gemäß der durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“ durchgeführten Gebäudeeinmessung bestehen keine Überbauten. Im Bereich des rückwärtig an die Halle 2 [2.2] angrenzenden Tores, ist jedoch in der Örtlichkeit noch eine Grube vorhanden. Die genauen Ausmaße dieser Grube sind nicht bekannt. Augenscheinlich besteht hier jedoch ein Überbau auf das Nachbargrundstück Nr. 171. 1.7.5 Bodenordnung Das zu bewertende Flurstück 172 ist in das Flurbereinigungsverfahren (§ 86 Flurbereinigungsgesetz FlurbG) „Billig“, Aktenzeichen 14922, einbezogen. Der Flurbereinigungsplan ist zum Wertermittlungsstichtag noch nicht rechtskräftig. Gemäß der öffentlichen Bekanntmachung (Ausführungsanordnung) der Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 – Ländliche Entwicklung, Bodenordnung tritt der Flurbereinigungsplan und dessen Nachtrag 1 mit Datum vom 01.07.2015 in Kraft. Der Übergang von Besitz, Verwaltung und Nutzung auf das Abfindungsgrundstück ist gemäß der Ergänzungsanordnung zur Vorläufigen Besitzeinweisung vom 04.06.2009 bereits zum 01.07.2009 erfolgt, so dass das Grundstück bereits jetzt schon entsprechend dem Flurbereinigungsplan genutzt wird. Ein möglicher Erwerber des Versteigerungsgrundstückes tritt dem Flurbereinigungsverfahren als Beteiligter bei. Der aktuelle Flurbereinigungsplan sieht an Stelle des Flurstückes 172 das Abfindungsgrundstück „139“ mit einer Fläche von 5.657 m² vor (siehe nachstehende Skizze). Nach dem Bodenordnungsnachweis der Bezirksregierung Köln ist das Abfindungsgrundstück 139 eine Wertzahl niedriger als das Einlagegrundstück 172. Gemäß dem Bodenordnungsnachweis, Einlagenachweis Seite 2, ergibt sich für das Flurstück 172 ein Wert in Wertzahlen in Höhe von 9.629 WZ. Ein Landabzug gemäß §47 Flurbereinigungsgesetz ist nicht vorgesehen. Für die Differenz von 1 WZ erhält der Eigentümer, sofern der Flurbereinigungsplan in der Form aufrechterhalten wird, einen Geldausgleich gemäß §44 III FlurbG (unvermeidbare Minderausweisung wegen bedingter Grundstücksform) in Höhe von 10,22 €, der noch nicht ausgezahlt wurde. Übersicht: Flurstück 172 (Alt) 139 (Neu) Fläche 5.899 m² 5.657 m² WZ 9.629 9.628 Betrachtet man jedoch die reine Grundstückssituation, so ist das in der Flurbereinigung gebildete Grundstück Nr. 139 gemäß der Flächenaufstellung 242 m² kleiner als das derzeit bestehende Grundstück Nr. 172. Dabei verändert sich das Grundstück durch das Flurbereinigungsverfahren nicht in seiner Breite, wie auch in der nachfolgenden Skizze ersichtlich ist. Die Flächenänderung ergibt sich durch die Abtrennung der mit Nr. 178 bezeichneten Fläche entlang der L 178. Das heißt, das nach Rechtskraft der Flurbereinigung anstelle des Grundstückes Nr. 172 mit einer Fläche von 5.899 m² nun das Grundstück Nr. 139 mit einer Fläche von 5.657 m² (242 m² weniger) zuzüglich einer Zahlung von 10,22 € treten. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -6- Dieses Gutachten wird aufgrund des am Wertermittlungsstichtag geltenden Rechtszustands (Grundbuch) erstellt. Sofern der Flurbereinigungsplan zur Rechtskraft gelangt, ist dieses Gutachten zu überarbeiten. Auskunft zum Verfahrensstand erteilt die Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 Ländliche Entwicklung und Bodenordnung. Unmaßstäblicher Auszug aus dem Flurbereinigungsplan: Skizze: Gelb unterlegt ist das Grundstück Nr. 172, die neuen Flurbereinigungsgrenzen wurden hineinprojiziert. 1.7.6 Sonstiges Sonstige Lasten oder Rechte, welche von Einfluss auf den Wert der Grundstücke sein könnten, sind dem Wertermittler nicht bekannt. Funktionsprüfungen der technischen Anlagen und Einrichtungen, Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädlichen Baumaterialien wurden nicht vorgenommen. An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass das vorliegende Verkehrswertgutachten kein Bausubstanz- oder Bauschadensgutachten darstellt. Die technische Beschaffenheit bzw. der bauliche Zustand können ggf. nur durch einen Sondersachverständigen überprüft werden. Der Abschlag für Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten wurde unter Berücksichtigung der marktüblichen Akzeptanz frei geschätzt. Es können möglicherweise Abweichungen zu tatsächlich entstehenden Investitionskosten auftreten, die durch Folgeschäden oder nicht sichtbare Schäden verursacht werden. Für einen anzubringenden Abschlag ist letztendlich nicht die Kostenhöhe entscheidend, sondern eher der Wert, wie ihn die Mehrzahl möglicher Marktteilnehmer einschätzen würde. 1.8 Grundstücksverhältnisse 1.8.1 Bodenart und Bodentypen Die Zustandsstufen kennzeichnen die Bodeneigenschaften, die durch langdauernde Einwirkungen von Klima, früherem Pflanzenbestand, Geländegestaltung, Wasserverhältnissen sowie Art der Nutzung bedingt sind. Sie beschreiben letztlich die geologische Entwicklungs- und Altersstufe des Bodens. Bei Ackerlandböden unterscheidet man zwischen sieben Stufen, Stufe 1 kennzeichnet den günstigsten, Stufe 7 den ungünstigsten Zustand. Stufe 1: Fehlen scharfer Grenzen in der oberen Bodenschicht, insbesondere allmählicher Übergang von der humusreichen Krume zu dem mehr oder weniger humus- und kalkhaltigen Untergrund; keinerlei Rostflecke und keine Anzeichen von Versäuerung; gute Krümelstruktur auch in größerer Tiefe. Stufe 2: Übergang zwischen Stufe 1 und 3 Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Blatt -7- Stufe 3: Krume weniger humushaltig als bei Stufe 1, weniger guter Übergang zum Untergrund, der vielfach schon fahle Flecke und eine graue Färbung aufweist; erste Anzeichen von Auswaschungen mit beginnender Versäuerung und Zunahme der Entkalkungsböden. Bei Grundwasserböden zeigt diese Stufe noch eine verhältnismäßig mächtige Übergangsschicht zwischen der Krume und dem Bereich des schwankenden Grundwassers (Grundwasserhorizont). Stufe 4: Steiniger Verwitterungsboden, scharfe Grenze zwischen Krume und Untergrund mit mehr oder weniger stark ausgeprägten Bleichzonen; in der Regel starke Entkalkung und Versäuerung; im Untergrund ausgesprochene Verdichtung und Rostfärbung; bei Lehmböden schluffige und lettige Schichten. Stufe 5: Scharfes Absetzen der Krume, meist infolge Auftretens einer Bleichzone; erste Anzeichen einer Verdichtung des Untergrundes und beginnender Rostfärbung; Häufig zunehmende Entkalkung und Versäuerung. Bei Lehmböden in der Regel ein roher und untätiger Untergrund. Die Grundwasserböden dieser Stufe haben nur noch eine schwache Übergangsschicht über dem rostigen und fleckigen, meist bindigen oder verdichteten Grundwasserhorizont. Stufe 6: Übergang zwischen Stufe 5 und 7 Stufe 7: Der Zustand der geringsten Ertragsfähigkeit. Er ist gekennzeichnet durch eine sehr schwache Krume von 5-10 cm Mächtigkeit auf vollkommen biologisch totem Untergrund, der keinerlei Durchwurzelung zulässt (nur Wald und Heideböden). Die Bodenzahl und die Ackerzahl sind Verhältniszahlen, die den Unterschied im Reinertrag der, bei gemeinüblicher und ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, zum Ausdruck bringen. Mit der Wertzahl 100 ist der beste Boden bewertet. Diesen Wertzahlen liegen folgende Unterstellungen zu Grunde: mittlere klimatische Verhältnisse ebene bis schwach geneigte Lage. Bei der Ackerzahl sind darüber hinaus noch durch Zu- und Abschläge von der Bodenzahl Ertragsunterschiede aufgrund örtlicher Besonderheiten berücksichtigt worden. Die Ackerzahl ist letztlich maßgebend für qualitative Aussagen über den Boden. 1.8.2 Flurstück 172 Nachfolgend sind die auf dem Grundstück vorkommenden Bodenarten und Bodentypen einschließlich der Ergebnisse der Bodenschätzung mit den entsprechenden Flächenanteilen tabellarisch aufgelistet. Bodenart Zustandsstufe Entstehung Bodenzahl Ackerzahl L 3 Al 74 80 877 SL 4 D 46 48 1.233 L 5 Al 58 61 1.573 Flächensumme in m² Erläuterungen: Bodenart SL= strak lehmiger Sand sL = sandiger Lehm L = Lehm Entstehung Al = Alluvium D = Diluvium V = Verwitterungsboden Vg = Verwitterung, Gesteinsböden Fläche in m² 3.683 Die übrigen Angaben werden im vorstehenden Text erläutert Die Restfläche von rd. 2.216 m² ist gemäß dem vorliegenden Katasterauszug als Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft eingestuft. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 2 Gebäudebeschreibung 2.1 Hallengebäude 1 (ehem. Schweinemaststall) 2.1.1 Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes Blatt -8- Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in Massivbauweise errichtetes ehemaliges Stallgebäude (Schweinemaststall). Das Satteldach ist mit Eternitplatten eingedeckt. Das Baujahr beträgt gemäß den vorliegenden Unterlagen ca. 1966/1967. Gemäß den Unterlagen aus der Bauakte wurde mit dem Stallgebäude auch eine Fäkalienabwässerauffanggrube in Massivbauweise errichtet. Diese befindet sich gemäß Eigentümerangaben unter dem illegal errichteten Leichtbauschuppen. Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt sich eine Restnutzungsdauer von ca. 4 Jahren. 2.1.2 Baubeschreibung des Gebäudes Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und Genauigkeit. Baujahr: Restnutzungsdauer: ca. 1966/1967 ca. 4 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL)) Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar 2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV) abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß): Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen): Rohbau Fundamente: Mauerwerk: Decken: Dach: Treppen: Fassade: Isolierung: Ausbau Installation: Sanitäre Einrichtungen: Heizung: Warmwasserversorgung: Fußböden: Wandbehandlung: Fenster: Türen: Hausanschlüsse: Entwässerung: rd. 259 m² rd. 290 m² Beton gemäß Bauakte Massivbauweise Holzbalkendecke Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt nicht vorhanden Putz mit Anstrich keine besonderen Feststellungen getroffen Abfluß: soweit sichtbar PVC-Rohr Wasser: Kupferrohr Elektro: „Auf Putz“ Waschtisch Einzelöfen Durchlauferhitzer Beton/Estrich Putz gestrichen, Gipskartonplatten Betonrahmenfenster mit Drahtglaskippscheiben FH-Türe, zweiflügliges Metalltor, zweiflügliges Holztor, Metallschiebetor Strom, Wasserversorgung über Brunnen Auffanggrube gemäß Bauakte, kein Kanalanschluss Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Blatt -9- Zustand Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden Zustand mit einem gegebenen erheblichen Modernisierungs- und Sanierungsrückstau. Die Halle ist in 3 Räume unterteilt, wovon ein Raum als private Werkstatt genutzt wird. Das „Lager 2“ war zum Ortsbesichtigungstermin vermietet und wurde als Abstellplatz für Pkw’s genutzt. In den Räumen ist ein Beton-/Estrichboden vorhanden, die Wände sind verputzt und gestrichen. Die Fenster sind einfach verglast. Tlw. fehlen auch Scheiben, hier wurden provisorisch Bretter angebracht. Das „Lager 2“ ist über ein Metallschiebetor zugänglich. Die Decke wurde überwiegend mit OSB-Platten verkleidet, tlw. sind aber auch Gipskartonplatten angebracht. Es wurden stärkere Feuchtigkeitsschäden in der Deckenverkleidung festgestellt. Der Lagerraum 1 ist über ein zweiflügliges Metalltor zugänglich. Die Decke wurde überwiegend mit Gipskartonplatten verkleidet, hier sind noch Fertigstellungsarbeiten durchzuführen. Zudem sind einige Wände mit Gipskartonplatten verkleidet. Aus dem Raum wurde ein Hundezwinger abgetrennt, der über eine Holztüre vom „Lager 1“ aus zugänglich ist. In die Außenwand wurde eine Öffnung als Zugang für den Hund geschlagen. Der dritte, als Werkstatt genutzte Raum ist zum einen über eine FH-Türe sowie über ein doppelflügliges Holztor zugänglich. Hier wurde ein Waschtisch installiert. Die Warmwasserversorgung erfolgt über einen Durchlauferhitzer. Beheizt wird der Raum über einen Festbrennstoffofen. Die Decke ist mit Paneelen verkleidet. Die Außenfassade des Gebäudes befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Der Putz bzw. Anstrich weist an der südlichen Außenseite Risse und Verfärbungen auf. Zudem bröckelt er stellenweise von der Wand. Der Anstrich an der nördlichen Außenseite erscheint etwas neueren Datums. Die FH-Türe erscheint ebenfalls neueren Datums. Zudem fehlen einige Fallrohre der Dachentwässerung. Die Außenanlagen befinden sich in einem dem wirtschaftlichen Nutzen normalen Zustand. Das Grundstück ist im rückwärtigen Bereich mit einer 2,0 – 2,5 m hohen Mauer eingefasst. In die Mauer wurden ein Holztor sowie eine FH-Türe eingesetzt. Im Bereich des seitlichen Holztores ist augenscheinlich noch eine Grube vorhanden. Diese war mit einem Gitter abgedeckt und ist gemäß dem örtlichen äußeren Aufmaß teilweise auf das Nachbargrundstück Nr. 171 übergebaut. Im vorderen Grundstücksbereich wurde das Grundstück mit Holzsichtschutzelementen sowie einem Metallzaun und einer Thujareihe eingefriedet. Die Zufahrt auf das Grundstück erfolgt über ein zweiflügliges Metalltor. Der Innenhof ist mit großen Betonplatten angelegt. Es ist zudem eine Abtrennung mit Pflanzkübeln vorhanden. Zur rückwärtigen Scheune hin wurde zwischen den beiden ehem. Stallgebäuden [2.1] und [2.2] noch ein weiteres zweiflügliges Metalltor errichtet. Hier ist zudem noch eine Schotterfläche angelegt, die als Abstellplatz für Pkw’s genutzt wird. Darüber hinaus lagert auf dem Grundstück noch eine größere Menge an alten Balken und Brettern sowie Kaminholz. Der rückwärtige Wiesenbereich ist an zwei Seiten mit einem Pferdezaun umgeben. 2.1.3 Raumaufteilung und Nutzfläche des Gebäudes nach Bauakte: Erdgeschoss Lager 1 Hundezwinger Lager 2 Werkstatt Summe Fläche 60,9 m² 6,9 m² 129,6 m² 61,6 m² 259,0 m² Höhe 2,52 m 2,52 m 2,47 m 2,48 m Bezüglich der Raumaufteilung wird auf die als Anlage beigefügten Skizzen verwiesen. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 2.2 Hallengebäude 2 (ehem. Schweinemaststall) 2.2.1 Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes Blatt -10- Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in Massivbauweise errichtetes ehemaliges Stallgebäude (Schweinemaststall). Das Satteldach des Hauptgebäudes ist mit Eternitplatten, das Pultdach des rückwärtigen Anbaus mit Trapezblechen eingedeckt. Das Baujahr beträgt gemäß den vorliegenden Unterlagen ca. 1972-1975. Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt sich eine Restnutzungsdauer von ca. 5 Jahren. 2.2.2 Baubeschreibung des Gebäudes Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und Genauigkeit. Baujahr: Restnutzungsdauer: ca. 1972-1975 ca. 5 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL)) Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar 2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV) abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß): Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen1): 1 rd. 318 m² rd. 357 m² Aufmaß durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“ Rohbau Fundamente: Mauerwerk: Decken: Dach: Treppen: Fassade: Isolierung: Ausbau Installation: Sanitäre Einrichtungen: Heizung: Warmwasserversorgung: Fußböden: Wandbehandlung: Fenster: Türen: Hausanschlüsse: Entwässerung: Beton gemäß Bauakte Massivbauweise Holzbalkendecke Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt, Pultdach in Holzkonstruktion mit Asphaltplatten und Trapezblechen gedeckt nicht vorhanden Putz mit Anstrich keine besonderen Feststellungen getroffen Abfluß: PVC-Rohr soweit sichtbar Wasser: Kupfer- und Zinkrohr Elektro: „Auf Putz“ WC mit Waschtisch Elektroheizgebläse, Festbrennstoffofen Durchlauferhitzer PVC-Belag, Beton/Estrich Putz gestrichen, unbehandeltes Mauerwerk, Gipskartonplatten Betonrahmenfenster mit Drahtglaskippscheiben, Glasbausteine, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Holzfenster mit Einfachverglasung FH-Türen, zweiflüglige Holztore Innentüren: Holztüren Strom, Telefon, Wasserversorgung über Brunnen Auffanggrube gemäß Bauakte, kein Kanalanschluss Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Blatt -11- Zustand Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden Zustand mit einem hohen Modernisierungs- und Sanierungsrückstau. Der vordere Bereich ist über eine FH-Türe zugänglich. Hier befinden sich neben dem Eingangsflur, ein Anschlussraum, ein Büro, 2 kleinere Räume und ein Aufenthaltsraum mit Theke. Die Innentüren sind unterschiedlicher Art. Im Anschlussraum befindet sich der Stromzähler samt Sicherungen. Ein Sicherungskasten ist nicht vorhanden. Das Brauchwasser wird über einen vor dem Gebäude befindlichen Brunnen entnommen. Im „Raum 2“ sind die Innenwände noch unverputzt. Zudem fehlt die Deckenverkleidung. In den weiteren Räumen ist die Deckenverkleidung überwiegend schadhaft. Es sind Feuchtigkeitsschäden festzustellen. Gemäß Eigentümerangaben ist das Dach undicht. Im Aufenthaltsraum sind isolierverglaste Kunststofffenster eingesetzt, während im Büro noch ein altes einfach verglastes Holzfenster vorhanden ist. Beheizt wird der Aufenthaltsraum über einen Festbrennstoffofen. Im Büro ist ein Elektroheizgebläse installiert. Die Warmwasserversorgung erfolgt über einen Durchlauferhitzer. Der Lagerraum „Lager 5“ konnte nicht von innen besichtigt werden. Hier sind jedoch zum Innenhof eine neue FH-Zugangstüre sowie ein neues Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingesetzt. Das Fenster wurde von innen zugeklebt, sodass keine Inaugenscheinnahme möglich war. An der rückwärtigen Gebäudeseite sind noch Glasbausteine eingesetzt. Der Lagerraum „Lager 4“ ist über ein zweiflügliges Holztor zugänglich. Die Wände sind überwiegend verputzt und gestrichen, eine Wand ist mit Gipskartonplatten verkleidet. Die Decke ist tlw. mit Paneelen verkleidet. Diese wellen sich jedoch. Zudem sind größere Löcher zum Dach vorhanden. Diese stammen gemäß Eigentümerangeben von einem Feuchtigkeitsschaden. Die Elektroleitungen verlaufen auf den Wänden. Im Lagerraum „Lager 3“ ist noch der ursprüngliche Schweinestall erkennbar. Der Zugang erfolgt über eine FH-Türe, zudem besteht an der Giebelseite noch ein zweiflügliges Holztor. Es ist noch eine Zugangstüre zum „Lager 4“ vorhanden. Die Wände sind verputzt und gestrichen. Das Pultdach in Holzkonstruktion ist mit Asphaltplatten und darüber liegenden Trapezblechen eingedeckt. Die Asphaltplatten weisen teils größere Löcher auf. Es sind größere Feuchtigkeitsschäden sichtbar. Die Lagerfläche wird derzeit eingeschränkt, da noch ein massiver Schweinefressstand aus Beton durch den Raum verläuft. In einer Leichtbauweise wurde noch ein WC mit Waschtisch abgetrennt. Die Außenfassade des Gebäudes befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Der Putz bzw. Anstrich weist tlw. Risse und Verfärbungen auf und ist zudem stellenweise beizuarbeiten. Es wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Die Dacheindeckung ist undicht und sanierungsbedürftig. Es fehlen einige Fallrohre der Dachentwässerung. 2.2.3 Raumaufteilung und Nutzfläche des Gebäudes nach Bauakte: Erdgeschoss Eingang Anschlussraum Raum 2 Büro Raum 1 Aufenthaltsraum Lager 5 Lager 4 Lager 3 WC Summe Fläche 11,7 m² 3,3 m² 4,1 m² 12,5 m² 12,7 m² 49,3 m² 49,7 m² 75,6 m² 96,7 m² 2,8 m² 318,4 m² Höhe 2,46 m 2,46 m 2,50 m 2,39 m 2,51 m 2,50 m n. m. 2,57 m 2,60-3,02 m 2,60 m Bezüglich der Raumaufteilung wird auf die als Anlage beigefügten Skizzen verwiesen. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 2.3 Scheune 2.3.1 Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes Blatt -12- Bei dem Gebäude handelt es sich um eine in Mischbauweise errichtete Scheune. Das sichtbare Holzständerwerk wurde mit Bimssteinen ausgefacht. Das Satteldach ist mit Eternitplatten eingedeckt. Das Baujahr ist unbekannt. Es liegt keine Baugenehmigung vor, jedoch wird die Scheune derzeit durch das Bauamt der Stadt Euskirchen geduldet. Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt sich eine Restnutzungsdauer von ca. 4 Jahren. 2.3.2 Baubeschreibung des Gebäudes Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und Genauigkeit. Baujahr: Restnutzungsdauer: unbekannt ca. 4 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL)) Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar 2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV) abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß): Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen1): 1 rd. rd. 78 m² FH: 6,07 m 86 m² Aufmaß durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“ Rohbau Fundamente: Mauerwerk: Decken: Dach: Treppen: Fassade: Isolierung: Ausbau Installation: Fußboden: Wandbehandlung: Fenster: Türen: Anschlüsse: Entwässerung: nicht feststellbar, vermutlich Beton entlang der Außenwände Mischbauweise nicht vorhanden Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt nicht vorhanden Putz mit Anstrich, tlw. unbehandeltes Mauerwerk, Holzverkleidung im Giebel keine besonderen Feststellungen getroffen Abfluß: nicht feststellbar Wasser: nicht vorhanden Elektro: „Auf Putz“ unbefestigt unbehandeltes Mauerwerk nicht vorhanden zweiflügliges Metalltor Strom nicht feststellbar Zustand Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden Zustand mit einem gegebenen hohen Sanierungsrückstau. Die Scheune wurde in Mischbauweise errichtet. Die Giebelbereiche sind mit Holzbrettern geschlossen. Hier ist kein Mauerwerk vorhanden. Der Zugang erfolgt über ein zweiflügliges Metalltor, welches stark beschädigt ist und rostet. Der Boden in der Scheune ist unbefestigt (Lehmboden). Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -13- Die Außenfassade der Scheune befindet sich in einem mäßig gepflegten Zustand. Der Anstrich ist zu erneuern, tlw. fehlt auch noch der Wandputz. Es sind Feuchtigkeitsschäden sichtbar. In der Dacheindeckung ist eine Eternitplatte gebrochen. Das Dach ist undicht. Es fehlen zudem die Fallrohre der Dachentwässerung. Es liegt keine Baugenehmigung vor, jedoch wird die Scheune derzeit durch das Bauamt der Stadt Euskirchen geduldet. 2.4 Leichtbauschuppen 2.4.1 Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes Bei dem Gebäude handelt es sich um einen in einer Holzkonstruktion errichteten Schuppen. Dieser wurde an das ehem. Stallgebäude [2.1] angebaut. Die Außenwände sind mit Holz verkleidet. Im oberen Wandbereich sind PVC-Lichtplatten vorhanden. Das Satteldach in Holzkonstruktion wurde ebenfalls mit PVC-Lichtplatten eingedeckt. Das Gebäude ist als Werkstatt ausgebaut und verfügt über eine Hebebühne. Es liegt keine Baugenehmigung vor. Gemäß der Auskunft aus der Bauakte muss dieser Leichtbauschuppen auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde zurückgebaut werden. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 3 Blatt -14- Außenanlagen Außenanlagen Zeitwert (inkl. BNK) Innenhof, Beton Zaun, zweiflügliges Metalltor Pflanzkübel Zweiflügliges Metalltor im Innenhof Holzsichtschutzelemente Holztor Mauer Pauschal 5.100,- € 4 Ermittlung des Verkehrswertes 4.1 Bodenwert Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Wie bereits unter Punkt 1.3 dieses Gutachten erläutert, handelt es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um eine Fläche für die Land- oder Forstwirtschaft. Dem Wertermittler liegen z. Z. keine Vergleichskaufpreise für die Flächen des vorgenannten Entwicklungszustandes aus der näheren Umgebung vor. Das Flurstück 172 wird baulich genutzt, bzw. die bauliche Nutzung als Schweinemastbetrieb durfte über die Restnutzungsdauer ausgeübt werden (Bestandsschutz). Da eine bauliche Nutzung gemäß dem Planungsrecht im Außenbereich nur für privilegierte Bauvorhaben zulässig ist und im aktuellen Fall kein Schweinemastbetrieb mehr vorzufinden ist, wird für die weitere Bodenwertermittlung der Richtwert für landwirtschaftliche Flächen angesetzt. Der Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „Fläche der Land- und Forstwirtschaft“ beträgt in der Gemarkung Euenheim 2,80 €/m² zum Stichtag 01.01.2015, der auch auf den Wertermittlungsstichtag 02.06.2015 zutrifft. Dieser Wert bezieht sich auf eine durchschnittliche Bodengüte (Ackerzahl) von 58. Aus dem Verhältnis des Bodenrichtwertes zur Bodengüte lassen sich für die auf dem Bewertungsgrundstück vorhandenen Bodengüten die folgenden angemessenen Bodenwerte ermitteln: mittl. Ackerzahl 58 48 61 80 Bodenwert in €/m² 2,80 2,32 2,94 3,86 Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 4.1.1 Blatt -15- Bodenwert Flurstück 172 Ackerzahl 48 61 80 Summe Fläche 1.233 m² 1.573 m² 877 m² 3.683 m² Bodenwert in €/m² 2,32 2,94 3,86 Bodenwert 2.860,56 € 4.624,62 € 3.385,22 € 10.870,40 € Die gemäß der Nutzungsartenaufteilung im Katasternachweis als Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft dargestellte Restfläche von rd. 2.216 m² wird aufgrund der baulichen Nutzung als besondere Fläche der Land- und Forstwirtschaft eingestuft. Gemäß dem Grundstücksmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen wird für besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft im Stadtgebiet Euskirchen ein Durchschnittswert aus den Jahren 2012 - 2014 in Höhe von 6,62 €/m² angegeben. Aus den Verkaufsfällen im Jahre 2014 ergibt sich ein Durchschnittswert von 6,57 €/m². Nach sachverständigem Ermessen wird im Folgenden ein Wert von 6,62 €/m² zugrunde gelegt. Fläche 2.216 m² 2.216 m² Bodenwert in €/m² 6,62 Bodenwert 14.669,92 € 14.669,92 € Der reine unbelastete Bodenwert ergibt sich somit zu: 10.870,40 € + 14.669,92 € = 25.540,32 €. 4.1.2 Berücksichtigung der Baulast Wie unter 1.7.2 beschrieben, ist das Grundstück mit einer Abstandflächenbaulast belastet. Die Baulast ist mit einer Minderung des Bodenwertes der belasteten Fläche zu berücksichtigen. Die von der Baulast belastete Fläche beträgt gemäß der Karte zur Baulastenauskunft etwa 12 m². Nach den Erfahrungen des Sachverständigen ist aufgrund der unwesentlichen Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit ein Abschlag von ca. 10 % des Bodenwertes sachgerecht (vgl. auch Kröll Hausmann, Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kapitel 11, Nr. 11.3.2 Wirtschaftliche Nachteile). Gemäß der Darstellung in der Karte liegt die belastete Fläche tlw. im Bodenwertbereich der besonderen landwirtschaftlichen Fläche sowie tlw. im Bodenwertbereich der landwirtschaftlichen Fläche mit der Ackerzahl 48. Somit ergibt sich die Belastung durch die Baulast zu: 2,32 €/m² x 10 % x 4 m² = 0,93 € 6,62 €/m² x 10 % x 8 m² = 5,30 € 4.1.3 Belasteter Bodenwert 25.540,32 € - 0,93 € - 5,30 € = 25.534,09 €, also rd. 25.535,00 €. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 4.2 Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -16- Sachwert Der Sachwert eines Grundstücks umfasst den Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen, den Wert der sonstigen Anlagen und den Bodenwert. Dabei wird der Wert der Gebäude nach Herstellungswerten auf der Grundlage der Normalherstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit, den Kosten für besonders zu veranschlagende Bauteile, den Hausanschlusskosten und den Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, wegen Baumängel und Bauschäden sowie sonstiger zu berücksichtigender Umstände ermittelt. Sachwertberechnung: Gebäudebezeichnung Ehem. Schweinemaststall [2.1] Ehem. Schweinemaststall [2.2] Scheune [2.3] Berechnungsbasis 290,00 m² 357,00 m² 86,00 m² 110,6 110,6 110,6 • NHK im Basisjahr (2010) 455,00 €/m² BGF 455,00 €/m² BGF 228,00 €/m² BGF • NHK am Wertermittlungsstichtag 503,23 €/m² BGF 503,23 €/m² BGF 252,17 €/m² BGF 145.936,70 € 179.653,11 € 21.686,62 € 145.936,70 € 179.653,11 € 21.686,62 € linear linear linear • Restnutzungsdauer (RND) 24 Jahre 4 Jahre 26 Jahre 5 Jahre 24 Jahre 4 Jahre • prozentual 83,33 % 80,77 % 83,33 % 121.609,05 € 145.105,82 € 18.071,46 € 24.327,65 € 34.547,29 € 3.615,16 € 24.327,65 € 34.547,29 € 3.615,16 € • Brutto-Grundfläche (BGF) Baupreisindex (BPI) 2.6.2015 (2010 = 100) Normalherstellungskosten Herstellungskosten • Normgebäude • Zu-/Abschläge • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) Alterswertminderung • Modell • Gesamtnutzungsdauer (GND) • Betrag Zeitwert (inkl. BNK) • Gebäude (bzw. Normgebäude) • besondere Bauteile • besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) Gebäudesachwerte insgesamt Sachwert der Außenanlagen Sachwert der Gebäude und Außenanlagen Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) vorläufiger Sachwert Sachwertfaktor (Marktanpassung, nach sachverständigem Ermessen) + = + = × marktangepasster vorläufiger Sachwert = Geschätzter Modernisierungs- und Sanierungsrückstau; Rückbaukosten für − Leichtbauschuppen (marktangepasster) Sachwert = rd. 62.490,10 € 5.100,00 € 67.590,10 € 25.535,00 € 93.125,10 € 0,75 69.843,83 € 30.000,00 € 39.843,83 € 39.900,00 € Geschäftsbuchnr. 2014/678 Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 4.3 Blatt -17- Ertragswert Der Ertragswert eines Grundstücks ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte, über die Restnutzungsdauer kapitalisierte Reinertrag der baulichen Anlagen, dem der Bodenwert zu addiert wird. Die derzeit zu erwartenden Mieten welche bei der Bewertung der Teilgrundstücke in Ansatz gebracht worden sind, entsprechen den Erfahrungen des Gutachters bzw. wurden aus den Mietspiegeln entnommen. Ertragswertberechnung: Gebäudebezeichnung Mieteinheit lfd. Nr. Ehem. Schweinemaststall [2.1] Ehem. Schweinemaststall [2.2] Scheune [2.3] Nutzung/Lage Werkstatt Lager 1 Lager 2 Lager 5 Lager 4 Lager 3 Aufenthaltsraum Raum 1 Büro Raum 2 Anschluss Eingang Scheune Summe Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete (m²) (Stck.) (€/m²) bzw. (€/Stck.) 2,00 2,00 2,00 2,50 2,00 1,00 3,00 3,00 3,00 1,00 62,00 68,00 130,00 50,00 76,00 99,50 49,00 13,00 12,50 4,00 3,00 12,00 78,00 657,00 jährlich (€) 1.488,00 1.632,00 3.120,00 1.500,00 1.824,00 1.194,00 1.764,00 468,00 450,00 0,00 0,00 0,00 936,00 1.198,00 14.376,00 - Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (13,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) jährlicher Reinertrag Reinertragsanteil des Bodens 5,55 % von 25.535,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 5,55 % Liegenschaftszinssatz und n = 4 Jahren Restnutzungsdauer Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) vorläufiger Ertragswert Geschätzter Modernisierungs- und Sanierungsrückstau; Rückbaukosten für Leichtbauschuppen Ertragswert monatlich (€) 124,00 136,00 260,00 125,00 152,00 99,50 147,00 39,00 37,50 0,00 0,00 0,00 78,00 14.376,00 € − = − = × = + = 1.868,88 € 12.507,12 € 1.417,19 € 11.089,93 € 3,501 38.825,84 € 25.535,00 € − 64.360,84 € 30.000,00 € = rd. 34.360,84 € 34.400,00 € Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur 5. Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -18- Verkehrswert Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Für die vorbezeichneten Grundstücke sind nach § 8 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) unter Beachtung der Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (WertR 2006) vom 01.03.2006 sowie der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) vom 5. September 2012 zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen, wobei der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen ist. Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag Nach der Erfahrung des Wertermittlers werden Grundstücke in der vorliegenden Art etwa in Höhe des Sachwertes gehandelt. Hiernach und bei unterstützender Heranziehung des Ertragswertes ermittelt der Wertermittler den mit einer Baulast belasteten Verkehrswert für das mit ehem. Schweinemastställen und Lagerhallen bebaute Grundstück Gemarkung Euenheim, Flur 6, Flurstück 172, „Hinterm Bruch“ in 53881 Euskirchen - Euenheim zum Wertermittlungsstichtag 02. Juni 2015 mit: 39.900,00 € Dieses Gutachten wird aufgrund des am Wertermittlungsstichtag geltenden Rechtszustands (Grundbuch) erstellt. Sofern der Flurbereinigungsplan zur Rechtskraft gelangt, ist dieses Gutachten zu überarbeiten. Auskunft zum Verfahrensstand erteilt die Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 Ländliche Entwicklung und Bodenordnung. Versicherung Vorstehendes Gutachten habe ich nach Prüfung des Objektes nach bestem Wissen und Gewissen angefertigt. Bei der Erstellung des Gutachtens wurden die Grundsätze des Persönlichkeits- und Urheberrechts beachtet. Für das Gutachten beanspruche ich den ges. Urheberrechtsschutz. Zitieren, vervielfältigen, weitergeben oder eine Verwertung durch Dritte ist nur mit meiner schriftlichen Zustimmung gestattet. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Ahrstraße 54 53945 Blankenheim Telefon: 0 24 49 / 95 25-0 Telefax: 0 24 49 / 95 25-20 eMail: [email protected] Internet: www.diefenbach-geo.de Blankenheim, den 08.07.2015 _______________________ Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Geschäftsbuchnr. 2014/678 Blatt -19- Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954) BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte - Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) von Grundstücken WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) EnEV: Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. November 2013 (BGBl. I S. 3951) WoFlV: Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] [2] [3] [4] [5] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 25.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 – Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms „Sprengnetter - ProSa, Version 31.0“ (September 2014) erstellt. Dipl.-Ing. Frank Diefenbach Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Geschäftsbuchnr. 2014/678 Anlagen Blatt -20-